REURB e Imóveis em Terrenos de Marinha/Foro: O Caso de Alphaville

Alphaville é um dos bairros mais valorizados da Região Metropolitana de São Paulo. Contudo, por trás da sofisticação de seus empreendimentos, há uma peculiaridade jurídica relevante: muitos imóveis estão situados em terrenos aforados à União, conhecidos como terrenos de marinha ou sob regime de foro.

Nesses casos, o particular detém apenas o direito de ocupação ou aforamento, pagando foro anual e, em algumas transmissões, laudêmio à União. O problema surge quando o terreno está registrado, mas a construção erguida sobre ele permanece irregular, sem averbação no Cartório de Registro de Imóveis e sem aprovação na Prefeitura.

Este artigo analisa como a Regularização Fundiária Urbana (REURB) pode se articular com esse regime especial de domínio, explicando os caminhos para adequação urbanística, registral e patrimonial perante a União.

1. O Regime de Foro e Aforamento

O aforamento é um desdobramento do domínio, pelo qual a União concede ao particular o direito de uso perpétuo do terreno, mediante o pagamento de:

·         Foro anual (percentual sobre o valor do domínio direto do terreno);

·         Laudêmio (percentual devido à União em caso de transferência onerosa).

No Registro de Imóveis, consta a matrícula do terreno aforado, mas, em muitos casos, não consta a edificação construída sobre ele, o que cria uma lacuna jurídica.

2. O Problema da Construção Não Averba

Quando um prédio, condomínio ou casa é erguido em terreno sob foro, mas não há aprovação municipal nem averbação da construção:

·         O terreno existe juridicamente, mas a edificação não existe de direito;

·         Seguros podem negar cobertura, alegando inexistência registral;

·         Bancos não concedem financiamentos;

·         O condomínio não possui respaldo legal para cobrar taxas ou exercer direitos em juízo;

·         Em caso de litígio, só o terreno pode ser discutido, deixando a construção em limbo.

3. O Papel da REURB nesses Casos

A REURB pode ser aplicada em Alphaville e em outros empreendimentos sob regime de foro, desde que:

·         A ocupação seja consolidada (até 22/12/2016);

·         A edificação seja permanente e utilizada como moradia ou atividade econômica.

3.1. Etapas urbanísticas (Prefeitura)

·         Elaboração de planta “as built” e memorial descritivo;

·         Aprovação da construção junto à Prefeitura;

·         Vistorias técnicas (engenharia e Corpo de Bombeiros).

3.2. Etapas registrais (Cartório de Imóveis)

·         Registro da CRF (Certidão de Regularização Fundiária);

·         Averbação da construção sobre a matrícula do terreno aforado;

·         Abertura de matrículas individualizadas para cada unidade autônoma (se prédio ou condomínio).

3.3. Etapas patrimoniais (União/SPU)

·         Atualização cadastral junto à Secretaria do Patrimônio da União (SPU);

·         Reconhecimento da edificação para fins de cálculo de foro e laudêmio;

·         Regularização do direito do foreiro em relação ao domínio direto da União.

4. Os Riscos da Situação Irregular

Manter apenas o terreno registrado, sem a construção, é assumir riscos sérios:

·         Civil: moradores podem perder patrimônio em litígios sem respaldo registral;

·         Criminal: síndicos e administradores podem responder em caso de sinistros (incêndio, desabamento) sem AVCB ou regularização;

·         Econômico: imóveis perdem valor de mercado e não podem ser financiados;

·         Tributário: pode haver autuações da União por ocupação sem cadastro atualizado.

5. O Caminho para a Regularização

Em Alphaville, a estratégia de regularização exige tríplice atuação coordenada:

1.       Prefeitura: aprovação urbanística e obtenção da CRF via REURB;

2.       Cartório de Registro de Imóveis: averbação da construção e, se for o caso, abertura de matrículas individualizadas;

3.       SPU (Secretaria do Patrimônio da União): atualização cadastral e reconhecimento da edificação no aforamento.

Conclusão

O caso de Alphaville evidencia que a irregularidade fundiária e urbanística não é exclusividade de áreas periféricas. Mesmo em bairros de alto padrão, há prédios e condomínios erguidos em terrenos de marinha/foro sem aprovação e sem averbação da construção.

A REURB, aliada à atuação perante o Cartório e à SPU, é o caminho para transformar essa realidade, conferindo ao imóvel plena segurança jurídica.

Regularizar não é apenas obrigação legal, mas instrumento de valorização patrimonial e de proteção contra riscos civis, criminais e econômicos.

Em síntese: no foro de Alphaville, não basta ter o terreno registrado. É preciso regularizar a construção para que o patrimônio exista de fato e de direito.