Responsabilidade Civil e Criminal em Prédios Irregulares

Prédios construídos sem aprovação municipal, sem “habite-se” e sem o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) representam não apenas um problema urbanístico, mas um grave risco à vida humana.

A permanência desses imóveis em situação irregular pode gerar responsabilidades civis e criminais para síndicos, administradores e condôminos.

Neste artigo, analisamos os fundamentos jurídicos dessa responsabilidade, as situações em que ela pode ser configurada e como a Regularização Fundiária Urbana (REURB) atua como instrumento preventivo.

1. O Risco Jurídico da Irregularidade

1.1. Ausência de aprovação e segurança

Sem aprovação municipal e sem AVCB:

·         não há garantia de rotas de fuga em caso de incêndio;

·         não há certificação da estabilidade estrutural;

·         não há responsabilidade técnica assumida por engenheiros ou arquitetos.

1.2. Reflexo direto na responsabilidade

Nessas condições, qualquer sinistro (incêndio, desabamento, intoxicação por fumaça) pode ser atribuído à omissão dos gestores.

2. Responsabilidade Civil

2.1. Código Civil

·         Art. 927: obrigação de reparar dano decorrente de ato ilícito;

·         Art. 186: caracteriza ilícito o ato de quem, por ação ou omissão, causa dano a outrem.

2.2. Aplicação em prédios irregulares

·         Síndicos e condôminos podem ser responsabilizados solidariamente por danos a moradores ou terceiros;

·         Seguradoras podem negar cobertura, alegando irregularidade da edificação;

·         Vítimas podem pleitear indenizações vultosas em juízo.

Exemplo prático: incêndio em prédio sem AVCB → vítimas acionam judicialmente o condomínio e seus gestores, que respondem com o próprio patrimônio.

3. Responsabilidade Criminal

3.1. Código Penal

·         Art. 132: expor a vida ou saúde de outrem a perigo direto e iminente;

·         Art. 129 e 121 (culposos): lesão corporal e homicídio culposo em caso de tragédia;

·         Art. 250: crime de incêndio, quando há negligência em medidas preventivas.

3.2. Aplicação prática

·         Síndicos podem responder criminalmente por omissão dolosa ou culposa;

·         Loteadores e construtores originais podem ser responsabilizados por crimes contra a ordem urbanística (Lei nº 8.176/91).

4. Responsabilidade Administrativa

Além das esferas civil e criminal, há sanções administrativas:

·         multas da Prefeitura;

·         interdição de edifícios;

·         embargos de obra.

Muitas vezes, essas medidas são aplicadas de forma acumulada, aumentando a insegurança jurídica do condomínio.

5. O Papel da REURB na Prevenção

A REURB, especialmente na modalidade REURB-E, atua como instrumento de prevenção de riscos:

·         exige vistoria do Corpo de Bombeiros e emissão do AVCB;

·         obriga à apresentação de planta “as built” e laudo técnico de engenheiro/arquitetura;

·         regulariza a situação perante a Prefeitura, evitando multas e embargos;

·         protege síndicos e condôminos de futuras ações civis e penais.

6. A Importância da Atuação Proativa

A omissão na regularização é, em si, fator de risco. Síndicos e condôminos que se recusam a buscar a regularização podem ser responsabilizados por negligência.

Assim, a contratação de advogados especializados e o ingresso em REURB devem ser vistos não como custo, mas como investimento em segurança e proteção jurídica.

Conclusão

Prédios irregulares representam um passivo oculto para moradores e gestores. A qualquer momento, podem se tornar palco de tragédias com repercussões civis e criminais devastadoras.

A REURB surge como o caminho mais seguro para eliminar esse risco, garantindo não apenas a formalização registral, mas também a adequação estrutural e de segurança das edificações.

Regularizar não é apenas uma questão de propriedade: é uma questão de vida, responsabilidade e cidadania.