Custos Ocultos da REURB: Obras, Compensações e Surpresas no Orçamento

A Regularização Fundiária Urbana (REURB) é frequentemente vista pelos moradores e investidores como um procedimento meramente burocrático: elaborar uma planta, aprovar na Prefeitura e registrar no cartório.

No entanto, a prática mostra que os custos da REURB vão além das taxas administrativas e dos honorários advocatícios. Existem custos ocultos, muitas vezes imprevisíveis, que podem impactar significativamente o orçamento da coletividade.

Neste artigo, analisamos esses custos, por que eles surgem e como devem ser planejados para evitar surpresas desagradáveis no decorrer do processo.

1. Custos Administrativos Diretos

São aqueles previstos desde o início:

·         Taxas municipais (análise de projetos, aprovação de planta, ITBI, ISS incidentais);

·         Emolumentos cartorários (registro da CRF, abertura de matrículas individualizadas);

·         Honorários advocatícios e técnicos (engenheiros, topógrafos, arquitetos).

Esses custos são esperados e, em geral, rateados entre os condôminos ou moradores.

2. Custos Ocultos na Infraestrutura

A legislação de regularização exige o atendimento a parâmetros mínimos de urbanização e segurança. Isso pode gerar gastos adicionais como:

·         Instalação ou reforço de redes de água, esgoto e energia elétrica;

·         Obras de drenagem pluvial;

·         Pavimentação mínima de vias internas;

·         Implantação de acessibilidade em prédios e áreas comuns.

Exemplo prático: um prédio sem hidrantes ou sem escadas de emergência pode ter de realizar obras antes da emissão da CRF.

3. Custos com Segurança Coletiva

O Corpo de Bombeiros exige a obtenção do Auto de Vistoria (AVCB). Muitas vezes, isso demanda:

·         Instalação de sistemas de alarme e sprinklers;

·         Sinalização e iluminação de emergência;

·         Reformas estruturais para rotas de fuga.

Esses custos não raramente superam as expectativas iniciais e são indispensáveis para garantir a segurança dos ocupantes.

4. Custos Ambientais e Compensatórios

Em determinados casos, o processo de REURB pode envolver exigências ambientais, como:

·         Estudos de impacto ambiental;

·         Compensações por supressão de vegetação;

·         Implantação de áreas verdes ou equipamentos comunitários.

Exemplo: loteamento construído próximo a área de proteção ambiental pode ser obrigado a compensar com reflorestamento ou preservação de área contígua.

5. Custos de Adequação Patrimonial e Fiscal

A regularização pode gerar reflexos patrimoniais e tributários:

·         Recolhimento retroativo de IPTU;

·         Atualização de valor venal do imóvel;

·         Eventual cobrança de contribuição de melhoria em razão de obras públicas relacionadas.

6. Planejamento Financeiro e Gestão dos Custos Ocultos

Para evitar surpresas, recomenda-se:

·         Levantamento prévio por engenheiro e advogado sobre exigências prováveis;

·         Assembleia de moradores para deliberar sobre fundo de reserva específico para obras;

·         Contratos claros que deixem honorários técnicos e custas administrativas fora do escopo da advocacia.

Conclusão

A REURB não é apenas um procedimento cartorial: é um projeto multidisciplinar, que pode envolver obras, adequações de segurança, compensações ambientais e impactos tributários.Esses custos ocultos precisam ser previstos e comunicados desde o início, sob pena de inviabilizar o processo ou gerar conflitos entre condôminos.

Em síntese: regularizar um prédio ou loteamento é investir na segurança, na valorização patrimonial e na estabilidade jurídica — mas exige planejamento financeiro realista e transparente.