REURB: Conceito, Fundamento Legal e Modalidades (S e E)

O fenômeno da urbanização brasileira trouxe consigo um desafio estrutural: a formação de núcleos urbanos informais, edificações construídas sem aprovação da municipalidade, loteamentos não registrados e ocupações em áreas de expansão urbana. O resultado foi a consolidação de bairros e prédios inteiros sem respaldo jurídico, privando milhares de famílias do acesso à segurança jurídica da propriedade e expondo-as a riscos urbanísticos e de segurança pública.

Nesse contexto surge a Regularização Fundiária Urbana (REURB), instituída pela Lei nº 13.465/2017 e regulamentada pelo Decreto nº 9.310/2018, como resposta do legislador à necessidade de integrar essas áreas ao ordenamento formal. Trata-se de um instrumento de política pública permanente, que alia o direito individual à moradia e à propriedade com o interesse coletivo na função social da cidade.

1. Conceito de REURB

De acordo com o art. 9º da Lei nº 13.465/2017, a REURB é o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação de núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes.

Esse conceito demonstra sua natureza multidisciplinar:

·         Jurídica, porque envolve a titulação dos ocupantes e a abertura de matrículas individualizadas no Registro de Imóveis;

·         Urbanística, porque exige compatibilização com o Plano Diretor, zoneamento e diretrizes da política urbana;

·         Ambiental, pois deve considerar o impacto sobre áreas de preservação, APPs e sustentabilidade do território;

·         Social, porque garante inclusão e cidadania ao reconhecer juridicamente ocupações consolidadas.

Portanto, a REURB não é apenas uma ferramenta de registro, mas um processo de integração plena da informalidade à legalidade.

2. Fundamentos Constitucionais e Legais

A REURB se ancora em diversos dispositivos constitucionais e legais:

·         Constituição Federal:

o    Art. 6º: direito social à moradia;

o    Art. 182: política urbana e função social da propriedade;

o    Art. 225: direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.

·         Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001): reforça a necessidade de instrumentos para ordenar o pleno desenvolvimento da função social da cidade.

·         Lei nº 13.465/2017: institui a REURB, definindo seus objetivos, modalidades, marco temporal e competências.

·         Decreto nº 9.310/2018: regulamenta a lei, detalhando procedimentos administrativos e atribuições dos Municípios e Cartórios de Registro de Imóveis.

Esse conjunto normativo revela que a REURB é expressão da política urbana nacional, vinculando Municípios à sua aplicação, sem margem para alegar ausência de lei local como justificativa para omissão.

3. Modalidades da REURB

A lei distingue duas modalidades:

3.1. REURB-S (Interesse Social)

·         Destinatários: população de baixa renda, em ocupações consolidadas e vulneráveis;

·         Objetivo: promover inclusão social e garantir moradia digna;

·         Benefícios: isenção de custas e emolumentos, maior flexibilidade urbanística.

Exemplo: comunidade de baixa renda ocupando há décadas área sem registro, em bairro periférico, sem infraestrutura básica.

3.2. REURB-E (Interesse Específico)

·         Destinatários: empreendimentos privados de médio e alto padrão, inclusive em áreas nobres;

·         Objetivo: conferir segurança jurídica e adequação urbanística a ocupações privadas;

·         Custos: suportados pelos interessados, sem gratuidade.

Exemplo: prédio em Alphaville construído sem aprovação, ocupado por famílias de classe média, sem habite-se ou AVCB.

4. A Certidão de Regularização Fundiária (CRF)

O resultado da REURB é a emissão da CRF, expedida pela Prefeitura, que:

·         reconhece a regularização urbanística e jurídica do núcleo;

·         serve de título para registro no Cartório de Imóveis;

·         possibilita a abertura de matrículas individualizadas das unidades;

·         substitui, para todos os efeitos, o ato tradicional de instituição e especificação de condomínio.

A CRF, portanto, é o documento que transforma a realidade fática da ocupação em realidade jurídica, conferindo legitimidade plena à propriedade.

5. Importância da REURB na Sociedade

A REURB cumpre dupla função:

1.       Social, ao assegurar o direito fundamental à moradia, evitando que famílias vivam à margem da legalidade.

2.       Econômica e urbanística, ao valorizar imóveis, permitir acesso ao crédito, viabilizar tributos municipais (IPTU) e garantir a função social da cidade.

Além disso, a REURB reduz litígios judiciais e dá previsibilidade ao mercado imobiliário, evitando que prédios, loteamentos e bairros inteiros fiquem em situação irregular indefinidamente.

Conclusão

A REURB representa um marco jurídico na política urbana brasileira, ao oferecer instrumentos eficazes para a integração da informalidade. Seu conceito vai além do registro imobiliário, abarcando dimensões sociais, ambientais e urbanísticas.

Ao distinguir as modalidades REURB-S e REURB-E, a lei reconhece que tanto populações de baixa renda quanto empreendimentos privados de médio e alto padrão necessitam de regularização. A emissão da CRF é o ponto culminante do procedimento, garantindo segurança jurídica e promovendo a função social da propriedade.

Mais do que um processo administrativo, a REURB é um compromisso do Estado com a cidadania urbana, indispensável para assegurar o equilíbrio entre a expansão das cidades e a proteção dos direitos fundamentais.