Comprei imóvel com matrícula irregular: e agora?

A aquisição de um imóvel é, para muitas pessoas e empresas, um dos investimentos mais relevantes da vida. No entanto, nem sempre o comprador recebe o imóvel com a documentação em ordem. Quando a matrícula do imóvel apresenta irregularidades, a situação pode comprometer a posse, a propriedade e até a possibilidade de revenda do bem.

Neste artigo, explicamos o que significa um imóvel com matrícula irregular, quais são os riscos jurídicos para o comprador, os possíveis desdobramentos judiciais e extrajudiciais, e quais medidas podem ser adotadas para preservar direitos e evitar prejuízos.

1. O que é matrícula irregular?

A matrícula é o documento oficial que individualiza o imóvel no cartório de registro de imóveis competente. É nela que constam a origem da propriedade, as transmissões, as características físicas, a existência de ônus e demais atos registrais.

Considera-se irregular a matrícula quando:

·         O imóvel ainda não possui matrícula individualizada (ex: fração ideal sem desmembramento);

·         O registro é inexistente, cancelado ou contraditório;

·         Há divergência entre a realidade física e a descrição na matrícula;

·         Constam pendências judiciais, ônus reais ou duplicidade de registros;

·         O imóvel decorre de loteamento clandestino ou parcelamento irregular do solo.

2. Quais são os riscos para quem comprou um imóvel com matrícula irregular

A matrícula irregular pode comprometer os direitos de propriedade, gerar litígios e até impedir a consolidação da compra. Entre os principais riscos:

a) Impossibilidade de registrar a escritura pública

Sem matrícula válida, o comprador não consegue registrar a transferência da propriedade — ou seja, continua apenas como possuidor, e não como proprietário de direito.

b) Perda do imóvel para terceiros de boa-fé

Em alguns casos, o imóvel pode ser reivindicado judicialmente por outro titular com matrícula válida e anterior, gerando risco de evicção (perda do bem).

c) Dificuldade para obter financiamento ou revenda

Instituições financeiras exigem matrícula regular para liberar crédito com garantia imobiliária. Sem isso, o imóvel perde liquidez e valor de mercado.

d) Responsabilidade por obrigações ocultas ou tributos atrasados

Imóveis com matrícula irregular muitas vezes escondem dívidas tributárias, ambientais, ou condominiais que podem ser cobradas do atual ocupante.

3. Comprei sem saber. O que posso fazer?

1. Analisar a extensão da irregularidade

É fundamental obter uma certidão atualizada do cartório e, se necessário, laudo topográfico ou jurídico.

Muitas irregularidades são sanáveis com procedimentos administrativos, como:

·         Averbação de construção;

·         Retificação de área;

·         Desmembramento ou unificação;

·         Regularização via REURB (Lei 13.465/2017).

2. Tentar a regularização extrajudicial

Se o vendedor for localizável e cooperativo, pode-se lavrar a escritura ou aditivo, reunir documentos e promover a regularização junto ao cartório e prefeitura.

3. Exigir judicialmente a regularização ou a rescisão

Se a regularização for impossível ou se o vendedor agiu com má-fé ou omissão relevante, o comprador pode:

·         Ingressar com ação de rescisão contratual, com devolução dos valores pagos;

·         Pedir perdas e danos, caso haja prejuízos documentados;

·         Requerer adjudicação compulsória, se houve pagamento total e recusa injustificada do vendedor em regularizar.

4. Jurisprudência sobre matrícula irregular e proteção do comprador

“O comprador de imóvel com matrícula irregular pode pleitear a resolução contratual e a devolução dos valores pagos, especialmente quando não há possibilidade de registro.”(TJSP – Apelação Cível 1021844-53.2021.8.26.0002)

“É devida a indenização por danos materiais e morais ao comprador que, de boa-fé, adquire imóvel sem matrícula individualizada e é impedido de registrar sua propriedade.” (TJMG – ApCiv 1.0000.20.514353-9/001)

“A ausência de matrícula impede o direito real à propriedade, não se equiparando à mera posse ou promessa de compra e venda.” (STJ – REsp 1.027.063/SP)

5. Como se prevenir antes de comprar um imóvel

Empresas e pessoas físicas devem adotar verificação jurídica rigorosa antes da compra, com apoio técnico e documental adequado:

·         Solicite certidão de matrícula atualizada e certidões negativas (tributária, cível, ambiental);

·         Verifique a situação do registro e do parcelamento do solo (especialmente em loteamentos e imóveis rurais);

·         Prefira lavrar escritura pública com cláusula de obrigação de registro e garantias legais;

·         Condicione o pagamento final à comprovação da regularização da matrícula;

·         Em caso de fração ideal, exija a prova de viabilidade de individualização futura (projeto aprovado, REURB, registro em andamento).

6. Considerações finais

Adquirir um imóvel com matrícula irregular pode colocar em risco não apenas o direito de propriedade, mas também o investimento e a segurança patrimonial do comprador. A boa-fé não afasta os efeitos jurídicos da irregularidade, embora seja considerada pelos tribunais na proteção ao comprador lesado.

Se a matrícula estiver comprometida, é necessário agir com rapidez e respaldo jurídico. Em muitos casos, ainda é possível regularizar administrativamente ou judicializar a solução, evitando perdas definitivas.

A assessoria jurídica preventiva e corretiva é fundamental tanto para identificar riscos antes da compra quanto para adotar estratégias seguras de regularização ou reparação.