Usucapión vs. REURB: Diferencias Prácticas y Estratégicas en la Regularización de la Propiedad

La búsqueda de la regularización de la propiedad es uno de los mayores desafíos del derecho urbano e inmobiliario brasileño.Dos mecanismos jurídicos frecuentemente confundidos, pero con fundamentos y efectos distintos, son la usucapión y la Regularización Fundiaria Urbana (REURB).

Aunque ambos instrumentos tienen como finalidad otorgar título y seguridad jurídica a la posesión, sus caminos, requisitos y efectos prácticos difieren significativamente.

Este artículo aclara esas diferencias y destaca los escenarios en los que cada mecanismo resulta más apropiado.

1. Usucapión: Adquisición Individual por la Posesión

1.1 Concepto

Prevista en el Código Civil (arts. 1.238 a 1.244) y en la Constitución Federal (art. 183), la usucapión es una forma originaria de adquisición de la propiedad.

El poseedor, tras determinado tiempo y cumpliendo con los requisitos legales, se convierte en propietario mediante sentencia judicial o escritura extrajudicial.

1.2 Requisitos básicos

• Posesión pacífica, continua y sin oposición;

• Plazo variable (5, 10 o 15 años, según el tipo de usucapión);

• Ejercicio de la posesión con animus domini (intención de dueño);

• Puede aplicarse a inmuebles urbanos o rurales, según la modalidad.

1.3 Efectos prácticos

• El poseedor adquiere la propiedad independientemente de la voluntad del antiguo propietario;

• El título es individual, beneficiando solo a quien cumple los requisitos;

• No regulariza un núcleo urbano o condominio completo, sino únicamente el inmueble o fracción en cuestión.

2. REURB: Regularización Colectiva y Urbanística

2.1 Concepto

Creada por la Ley nº 13.465/2017, la REURB es un procedimiento administrativo (con posible intervención judicial) destinado a regularizar asentamientos urbanos informales consolidados.

2.2 Principales características

• Naturaleza colectiva: se aplica a comunidades, loteamientos, condominios y edificios;

• Requiere prueba de ocupación consolidada antes del 22 de diciembre de 2016;

• Culmina con la emisión de la Certificación de Regularización Fundiaria (CRF), inscrita en el Registro de la Propiedad;

• Permite la apertura de matrículas individualizadas para cada ocupante identificado.

2.3 Efectos prácticos

• Regulariza simultáneamente decenas o cientos de inmuebles;

• Integra urbanísticamente el área, exigiendo infraestructura mínima, medidas ambientales y laudos técnicos;

• Produce un impacto colectivo que va más allá de la simple titulación individual.

3. Diferencias Estructurales entre Usucapión y REURB

Aspecto	Usucapión	REURB
Naturaleza	Acción judicial o escritura extrajudicial	Procedimiento administrativo (con inscripción registral)
Carácter	Individual	Colectivo
Requisito	Posesión con animus domini + transcurso del tiempo	Ocupación consolidada antes del 22/12/2016
Plazo	5–15 años (según la modalidad)	No requiere plazo, basta la consolidación previa
Título final	Sentencia judicial o escritura pública	Certificación de Regularización Fundiaria (CRF)
Alcance	Solo el inmueble del poseedor	Todo el núcleo urbano o condominio
Costos	Tasas judiciales y honorarios de abogados	Tasas administrativas, servicios técnicos, notariales y honorarios profesionales
Efecto	Propiedad individual	Propiedad + integración urbanística y ambiental

4. Cuándo Elegir Cada Instrumento

4.1 Usucapión

Más adecuada cuando:

• El caso involucra un inmueble o fracción individual;

• El poseedor ejerció la posesión durante años y cumple los requisitos del Código Civil;

• No existe interés colectivo ni necesidad de obras urbanísticas.

4.2 REURB

Más adecuada cuando:

• El caso involucra un asentamiento colectivo (edificio, condominio o loteamiento);

• Se requiere adecuación urbanística, ambiental y registral;

• Es necesario abrir múltiples matrículas individualizadas;

• El objetivo es resolver la situación de toda una comunidad, no solo de un ocupante.

5. Posibilidad de Convivencia

En algunos casos, ambos instrumentos pueden coexistir:

• Un asentamiento puede someterse a REURB, mientras una familia o propietario busca la usucapión de su unidad específica;

• La usucapión puede ser una vía subsidiaria cuando el Municipio permanece inactivo y la REURB no avanza.

Conclusión

Aunque ambos instrumentos buscan otorgar seguridad jurídica a la posesión, la usucapión es una solución individual y judicial, mientras que la REURB es una solución colectiva, urbanística y registral.

El abogado debe evaluar cada caso y orientar al cliente hacia el mecanismo más adecuado:

• Usucapión → solución para el individuo aislado;

• REURB → solución para comunidades, edificios y loteamientos completos.

En síntesis, elegir correctamente entre usucapión y REURB puede significar la diferencia entre una regularización larga y litigiosa y una solución más amplia, rápida e integrada.