Usucapião x REURB: Diferenças Práticas e Estratégicas na Regularização Imobiliária

A busca pela regularização da propriedade é um dos maiores desafios do direito urbanístico e imobiliário brasileiro.

Duas vias jurídicas frequentemente confundidas, mas com fundamentos e efeitos distintos, são a usucapião e a Regularização Fundiária Urbana (REURB).

Embora ambos os instrumentos tenham como objetivo final a titulação e a segurança jurídica da posse, os caminhos, requisitos e efeitos práticos diferem significativamente. Este artigo esclarece essas diferenças e aponta os cenários em que cada mecanismo é mais indicado.

1. Usucapião: Aquisição Individual pela Posse

1.1. Conceito

Prevista no Código Civil (arts. 1.238 a 1.244) e na Constituição Federal (art. 183), a usucapião é forma originária de aquisição da propriedade.

O possuidor, após determinado lapso temporal e preenchimento de requisitos legais, torna-se proprietário por sentença judicial ou escritura extrajudicial.

1.2. Requisitos básicos

·         Posse mansa, pacífica e ininterrupta;

·         Lapso temporal variável (5, 10 ou 15 anos, a depender da modalidade);

·         Exercício da posse com animus domini;

·         Imóvel urbano ou rural, conforme a modalidade pleiteada.

1.3. Efeitos práticos

·         O usucapiente adquire a propriedade independentemente da vontade do proprietário anterior;

·         O título é individual, beneficiando apenas o possuidor que preencheu os requisitos;

·         Não regulariza o núcleo urbano ou condomínio, apenas a unidade ou área específica.

2. REURB: Regularização Coletiva e Urbanística

2.1. Conceito

Instituída pela Lei nº 13.465/2017, a REURB é procedimento administrativo (com possível intervenção judicial) voltado à regularização de núcleos urbanos informais consolidados.

2.2. Características principais

·         Caráter coletivo: atinge comunidades, loteamentos, condomínios e prédios;

·         Exige comprovação de ocupação consolidada até 22/12/2016;

·         Culmina na emissão da Certidão de Regularização Fundiária (CRF), que é registrada no Cartório de Imóveis;

·         Permite abertura de matrículas individualizadas em nome dos ocupantes listados.

2.3. Efeitos práticos

·         Regulariza simultaneamente dezenas ou centenas de imóveis;

·         Integra urbanisticamente a área, exigindo infraestrutura mínima, medidas ambientais e laudos técnicos;

·         Produz impacto coletivo, indo além da titulação individual.

3. Diferenças Estruturais Entre Usucapião e REURB

Aspecto	Usucapião	REURB
Natureza	Ação judicial ou escritura extrajudicial	Procedimento administrativo (com registro no CRI)
Caráter	Individual	Coletivo
Requisito	Posse com animus domini + lapso temporal	Ocupação consolidada até 22/12/2016
Prazo	5 a 15 anos (dependendo da modalidade)	Sem prazo, desde que anterior ao marco legal
Título final	Sentença judicial ou ata notarial	Certidão de Regularização Fundiária (CRF)
Escopo	Apenas o imóvel do possuidor	Todo o núcleo urbano ou condomínio
Custos	Custas judiciais e honorários	Taxas administrativas, técnicos, cartório e honorários
Efeito	Propriedade individual	Propriedade + integração urbanística e ambiental

4. Quando Optar por Cada Instrumento

4.1. Usucapião

Indicado quando:

·         O caso envolve um único imóvel ou fração ideal;

·         O possuidor exerce domínio há anos e cumpre os requisitos do Código Civil;

·         Não há interesse coletivo ou necessidade de obras urbanísticas.

4.2. REURB

Indicado quando:

·         Trata-se de núcleo coletivo (prédio, condomínio, loteamento);

·         Há necessidade de adequação urbanística, ambiental e registral;

·         É preciso abrir matrículas individualizadas em massa;

·         O interesse é resolver a situação de uma comunidade inteira, não apenas de um possuidor.

5. Possibilidade de Convivência

Em alguns casos, os institutos podem coexistir:

·         Um núcleo pode ser regularizado pela REURB, enquanto uma família ou condômino específico busca a usucapião de sua unidade ou fração;

·         A usucapião pode ser caminho subsidiário quando o Município se mantém omisso e a REURB não avança.

Conclusão

Embora ambos os institutos busquem dar segurança jurídica à posse, a usucapião é um remédio individual e judicial, enquanto a REURB é solução coletiva, urbanística e registral.

O advogado deve analisar cada caso concreto e orientar o cliente para o caminho mais adequado:

·         Usucapião → solução para o indivíduo isolado;

·         REURB → solução para comunidades, prédios e loteamentos inteiros.

Em síntese, a escolha correta entre usucapião e REURB pode significar a diferença entre uma regularização demorada e litigiosa e uma solução mais ampla, célere e integrada.