Las asociaciones inmobiliarias entre constructores y propietarios de terrenos son ampliamente utilizadas en Brasil como un medio para viabilizar proyectos de construcción, optimizar el uso de la propiedad y garantizar beneficios para ambas partes. Sin embargo, estos acuerdos pueden presentar riesgos significativos para los compradores de terceros de propiedades en "preconstrucción".
El problema se agrava cuando el constructor, para financiar el proyecto, ofrece el terreno y el desarrollo como garantía para una hipoteca con instituciones financieras o cuando se involucra en disputas legales que resultan en gravámenes sobre la propiedad.
Este artículo ofrece una reflexión completa sobre los riesgos legales que enfrentan los compradores en estos escenarios, los derechos asegurados por la ley y la jurisprudencia, y la responsabilidad del constructor de asegurar la regularización de las propiedades. El análisis se basa en perspectivas legales y jurisprudenciales, especialmente a la luz de la Súmula 308 del Superior Tribunal de Justicia (STJ), que protege a los compradores de hipotecas establecidas por el constructor.
1. El Contexto de las Asociaciones Inmobiliarias y los Riesgos para los Compradores
En una asociación inmobiliaria, el propietario del terreno transfiere su propiedad al constructor, quien es responsable de desarrollar el proyecto, obtener las aprobaciones necesarias, realizar la construcción y vender las unidades. El constructor a menudo necesita recursos financieros para la construcción y, por lo tanto, toma préstamos bancarios, ofreciendo el terreno y el desarrollo en construcción como garantía.
En este escenario, el constructor no solo utilizó el terreno y el proyecto como garantía hipotecaria, sino que también enfrentó demandas civiles y laborales que resultaron en gravámenes sobre la propiedad. Esta situación plantea numerosas complicaciones para el comprador, quien, incluso después de pagar completamente la unidad adquirida, no puede obtener la regularización de la propiedad debido a los gravámenes registrados en el título de propiedad. El comprador queda vulnerable, ya que la propiedad está gravada por las deudas del constructor con terceros, sin su intervención.
2. Protección para el Comprador de Buena Fe: Súmula 308 del STJ
El sistema legal brasileño, consciente de los riesgos inherentes a la compra de propiedades en preconstrucción, proporciona mecanismos para proteger a los compradores de buena fe. La principal referencia en este sentido es la Súmula 308 del STJ, que establece:
“La hipoteca pactada entre el constructor y la institución financiera, ya sea anterior o posterior al contrato de compra y venta, no es oponible a los compradores de las respectivas propiedades.”
Esta súmula tiene como objetivo proteger a los compradores de las hipotecas pactadas entre el constructor e instituciones financieras, garantizando que la propiedad se entregue libre de tales gravámenes después de completar el pago. En la práctica, significa que la hipoteca no puede ejecutarse en contra del comprador, quien tiene derecho a recibir la propiedad libre de cargas, independientemente de los acuerdos realizados por el constructor con terceros.
Sin embargo, la aplicación práctica de esta protección no siempre es inmediata. En el caso específico, aunque el comprador pagó completamente la propiedad, el constructor alega dificultades para levantar la hipoteca, justificando que depende de la autorización de la institución financiera. Además, los gravámenes resultantes de otras acciones legales contra el constructor han complicado aún más la situación.
3. Responsabilidades del Constructor y Medidas Legales Disponibles
Al celebrar contratos de compra y venta con terceros, el constructor asume la responsabilidad de entregar las propiedades libres de cualquier carga. Esto incluye la obligación de eliminar hipotecas y gravámenes que afecten las unidades adquiridas. Sin embargo, en muchos casos, los constructores enfrentan dificultades financieras que comprometen la regularización de las propiedades y exponen a los compradores a riesgos significativos.
En tales casos, el comprador puede presentar una acción de cumplimiento específico, solicitando judicialmente que se eliminen los gravámenes que impiden la regularización de la propiedad. Incluso con una multa diaria (astreintes) por el incumplimiento de la obligación, la ejecución puede resultar ineficaz.
Ante la inacción del constructor, el comprador también puede considerar otras medidas, como solicitar la quiebra del constructor, lo que podría llevar a la liquidación de sus activos y el pago de los acreedores, incluido el comprador. Aunque el constructor puede evitar la quiebra pagando las multas, la regularización de la propiedad a menudo permanece pendiente debido a las dificultades financieras alegadas.
4. Riesgos y Garantías para los Compradores: Buena Fe y Gravámenes de Terceros
Otro aspecto relevante del caso es el gravamen resultante de demandas civiles y laborales presentadas contra el constructor. Aunque el comprador no tiene relación directa con estas deudas, la propiedad que adquirió terminó siendo afectada por tales medidas, lo cual es una ocurrencia común en empresas que enfrentan múltiples demandas.
En este punto, el comprador puede presentar una objeción de terceros para buscar la exclusión del gravamen, demostrando que adquirió la propiedad de buena fe y que esta no debería estar gravada por las deudas del constructor. Además, puede buscar una compensación por daños materiales y morales debido a la demora en la regularización de la propiedad.
La buena fe del comprador, respaldada por la Súmula 308 del STJ, es un factor esencial para su protección legal. Sin embargo, en la práctica, la ejecución de sus derechos a menudo depende de acciones legales y de la capacidad financiera del constructor para saldar sus deudas, lo que frecuentemente prolonga el litigio.
Conclusión
La complejidad de las transacciones inmobiliarias que involucran asociaciones entre constructores y propietarios de terrenos subraya la importancia de una adecuada gestión financiera y legal para evitar que los compradores de buena fe sean perjudicados por las deudas y obligaciones del constructor. Si bien la Súmula 308 del STJ brinda una protección crucial, su aplicación práctica puede enfrentar obstáculos cuando existen múltiples gravámenes sobre la propiedad, lo que exige un enfoque judicial más asertivo por parte de los compradores.
Es fundamental que los compradores, antes de adquirir una propiedad en preconstrucción, investiguen a fondo la situación financiera del constructor, verifiquen la existencia de hipotecas y otras garantías, y, si es necesario, incluyan cláusulas contractuales que ofrezcan mayor seguridad en cuanto a la regularización de la propiedad tras el pago. En el ámbito judicial, acciones como el cumplimiento específico, la objeción de terceros y las demandas de compensación son herramientas que pueden ayudar a los compradores a defender sus derechos.
La responsabilidad del constructor es clara: entregar la propiedad libre de gravámenes. Cuando esto no ocurre, el comprador tiene derecho a la compensación y a la regularización completa de su propiedad.