REURB y sus Efectos: Aspectos Jurídicos, Cronológicos y Prácticos de la Regularización Fundiaria

La Regularización Fundiaria Urbana (REURB), establecida por la Ley n.º 13.465/2017 y reglamentada por el Decreto n.º 9.310/2018, constituye un hito jurídico para enfrentar la histórica ocupación informal de áreas urbanas en Brasil.

Se trata de un procedimiento complejo que integra el derecho urbanístico, registral, tributario, previsional y ambiental, involucrando responsabilidades del poder público municipal, de los loteadores, administradores de condominios, residentes y del propio Registro de la Propiedad Inmueble (CRI).

Este artículo presenta, de manera cronológica y coherente, los principales fundamentos constitucionales y legales de la REURB, así como sus desarrollos y efectos prácticos hasta la emisión de la Certidão de Regularização Fundiária (CRF).

1. Fundamentos Constitucionales

La Constitución Federal establece la base para la regularización urbana:

·         Art. 5, XXIII – la propiedad debe cumplir su función social;

·         Art. 182 – la política de desarrollo urbano es competencia del Municipio, garantizando el pleno desarrollo de las funciones sociales de la ciudad;

·         Art. 225 – derecho de todos a un medio ambiente ecológicamente equilibrado.

Estos principios obligan al poder público a adoptar medidas para superar la informalidad y garantizar la seguridad jurídica de la posesión y la vivienda.

2. Marco Legal y Normativo

2.1. Ley n.º 6.766/1979 – Parcelación del Suelo Urbano

Regula los requisitos para loteamientos y desmembramientos, exigiendo la aprobación municipal y el registro en el CRI.

En la práctica, muchos emprendimientos ignoraron estos requisitos, resultando en núcleos informales.

2.2. Ley n.º 8.176/1991 – Delitos contra el Orden Económico y el Patrimonio

Tipifica la parcelación y comercialización irregular del suelo como delitos, responsabilizando a los loteadores que venden inmuebles sin aprobación.

2.3. Ley n.º 10.257/2001 – Estatuto de la Ciudad

Establece directrices de la política urbana, refuerza la función social de la propiedad y ofrece instrumentos de regularización y de usucapión especial urbana.

2.4. Ley n.º 6.015/1973 – Ley de Registros Públicos

Dispone sobre el registro inmobiliario, esencial para consolidar la regularización: sin matrícula, no existe propiedad plena.

2.5. Ley n.º 13.465/2017 – Marco de la Regularización Fundiaria

Instituyó la REURB-S (Interés Social) y la REURB-E (Interés Específico), aplicable a núcleos urbanos consolidados hasta el 22/12/2016.

Es la norma central, pues sistematiza la actuación municipal, legitima la participación de loteadores y ocupantes, y define el papel del CRI.

2.6. Decreto n.º 9.310/2018

Reglamenta la Ley n.º 13.465/2017, detallando el procedimiento de la REURB, los documentos necesarios y la emisión de la CRF.

3. Procedimiento Cronológico de la REURB

3.1. Iniciativa

Puede ser propuesta por:

·         el Municipio,

·         el Ministerio Público,

·         la Defensoría Pública,

·         asociaciones de residentes, o

·         particulares interesados (p. ej., un síndico).

3.2. Estudio de Viabilidad

Incluye análisis jurídico, urbanístico y ambiental;

Requiere:

·         planos “as built”,

·         memorial descriptivo,

·         prueba de que la ocupación estaba consolidada antes de 2016.

3.3. Aprobación Municipal

El Municipio:

·         clasifica la modalidad (S o E),

·         exige adecuaciones mínimas de infraestructura (agua, alcantarillado, iluminación, drenaje, accesibilidad, seguridad contra incendios).

3.4. Emisión de la CRF

Documento central que:

·         legitima la regularización,

·         sirve como título hábil para registro en el CRI.

3.5. Registro en el Registro de la Propiedad

Una vez registrada la CRF, se produce:

·         la apertura de la matrícula madre;

·         la apertura de matrículas individualizadas para cada lote/unidad;

·         la anotación de la construcción, cuando corresponda.

4. Efectos Tributarios y Previsionales

4.1. ITBI (Impuesto sobre Transmisión de Bienes Inmuebles)

·         No incide sobre la emisión de la CRF;

·         Solo se cobra en transmisiones futuras.

4.2. IPTU (Impuesto Predial Urbano)

·         Tras la regularización, se actualiza el valor venal y el IPTU pasa a cobrarse individualmente;

·         No cabe cobro retroactivo de décadas de IPTU no emitido.

4.3. Canon / Tasas de Ocupación (Terrenos Federales)

En áreas foreiras o terrenos de marinha, la SPU puede cobrar foro o tasa de ocupación después del registro.

4.4. INSS de la Construcción

La anotación de obra requiere la comprobación del pago del INSS relativo a la construcción (CND/CEI o registro CEI/CNO), conforme al art. 47 de la Ley n.º 8.212/91.

5. Responsabilidades de los Involucrados

·         Loteador: responsable por la infraestructura y por la responsabilidad civil y penal en loteamientos irregulares.

·         Síndico / Asociación: moviliza a los residentes, contrata profesionales y coordina el financiamiento de la regularización.

·         Municipio: autoridad central, responsable por aprobar y emitir la CRF.

·         Registro de la Propiedad: registra la CRF, abre matrículas y anota construcciones.

·         Ministerio Público: fiscal del orden urbanístico, pudiendo promover acciones civiles o celebrar TACs para exigir la regularización.

6. Mecanismo Alternativo o Complementario: Usucapión

Cuando la REURB colectiva no es viable, los ocupantes pueden buscar la usucapión individual o familiar, judicial o extrajudicialmente.

Sin embargo, la usucapión solo resuelve la situación individual, sin corregir las irregularidades urbanísticas colectivas.

Conclusión

La REURB es hoy el principal instrumento para combatir la informalidad urbana en Brasil.

Su procedimiento sigue un camino cronológico e integrado: desde la iniciativa, pasando por la aprobación municipal, la emisión de la CRF, el registro en el CRI, hasta la valorización patrimonial y la seguridad jurídica.

Más que un trámite burocrático, la REURB materializa los principios constitucionales de la función social de la propiedad, la dignidad humana y el derecho a la ciudad.

Al involucrar al loteador, al síndico, al Municipio, al Registro y a los residentes, crea un verdadero sistema de responsabilidad compartida cuyo resultado final es la transformación de la posesión en propiedad plena y regularizada.