REURB y Propiedades en Terrenos Federales en Régimen de Foro: El Caso de Alphaville

Alphaville es uno de los barrios más valorizados de la Región Metropolitana de São Paulo. Sin embargo, detrás de la sofisticación de sus emprendimientos existe una peculiaridad jurídica relevante: muchas propiedades se encuentran en terrenos aforados a la Unión, conocidos como terrenos de marinha o sometidos al régimen de foro.

En estos casos, el particular posee únicamente el derecho de ocupación o aforamiento perpetuo, pagando un foro anual y, en determinadas transmisiones, un laudêmio a la Unión. El problema surge cuando el terreno está registrado, pero la construcción levantada sobre él permanece irregular, sin anotación en el Registro de la Propiedad y sin aprobación municipal.

Este artículo analiza cómo la Regularización Fundiaria Urbana (REURB) puede aplicarse a este régimen especial de dominio, explicando los pasos necesarios para la adecuación urbanística, registral y patrimonial ante la Unión.

1. El Régimen de Foro y Aforamiento

El aforamiento es una forma de desdoblamiento del dominio, mediante la cual la Unión concede al particular el uso perpetuo del terreno, a cambio del pago de:

·         Foro anual: porcentaje sobre el valor del dominio directo del terreno;

·         Laudêmio: porcentaje debido a la Unión en caso de transferencia onerosa.

En el Registro de la Propiedad consta la matrícula del terreno aforado, pero en muchos casos no consta la edificación construida sobre él, lo que genera una laguna jurídica.

2. El Problema de las Construcciones no Registradas

Cuando un edificio, condominio o vivienda se levanta en un terreno aforado pero carece de aprobación municipal y de averiguación registral:

·         El terreno existe jurídicamente, pero la edificación no existe de derecho;

·         Las aseguradoras pueden negar cobertura alegando inexistencia registral;

·         Los bancos rechazan conceder financiamiento;

·         El condominio carece de respaldo legal para cobrar cuotas o ejercer derechos en juicio;

·         En caso de litigio, solo el terreno puede ser objeto de discusión, dejando la construcción en un limbo jurídico.

3. El Papel de la REURB en Estos Casos

La REURB puede aplicarse en Alphaville y en otros emprendimientos bajo régimen de foro, siempre que:

·         La ocupación esté consolidada hasta el 22/12/2016;

·         La edificación sea permanente y destinada a vivienda o actividad económica.

3.1. Etapas Urbanísticas (Municipio)

·         Elaboración de plano “as built” y memorial descriptivo;

·         Aprobación de la construcción por la Municipalidad;

·         Inspecciones técnicas (ingeniería y Cuerpo de Bomberos).

3.2. Etapas Registrales (Registro de la Propiedad)

·         Registro de la Certificación de Regularización Fundiaria (CRF);

·         Anotación de la construcción en la matrícula del terreno aforado;

·         Apertura de matrículas individualizadas para cada unidad autónoma (en caso de edificios o condominios).

3.3. Etapas Patrimoniales (Unión / SPU)

·         Actualización catastral ante la Secretaría de Patrimonio de la Unión (SPU);

·         Reconocimiento de la edificación para el cálculo de foro y laudêmio;

·         Regularización de los derechos del foreiro frente al dominio directo de la Unión.

4. Riesgos de la Situación Irregular

Mantener únicamente el terreno registrado sin la construcción implica riesgos graves:

·         Civiles: los residentes pueden perder el patrimonio en litigios sin respaldo registral;

·         Penales: síndicos y administradores pueden ser responsables en caso de siniestros (incendio, derrumbe) sin AVCB o regularización;

·         Económicos: los inmuebles pierden valor de mercado y no pueden ser financiados;

·         Tributarios: la Unión puede imponer multas por ocupación sin registro actualizado.

5. El Camino hacia la Regularización

En Alphaville, la estrategia de regularización exige una actuación coordinada en tres frentes:

1.       Municipio: aprobación urbanística y obtención de la CRF mediante la REURB;

2.       Registro de la Propiedad: anotación de la construcción y, si corresponde, apertura de matrículas individualizadas;

3.       SPU (Secretaría de Patrimonio de la Unión): actualización catastral y reconocimiento de la construcción dentro del régimen de aforamiento.

Conclusión

El caso de Alphaville demuestra que la irregularidad fundiaria y urbanística no es exclusiva de áreas periféricas. Incluso en barrios de alto nivel existen edificios y condominios levantados en terrenos federales aforados sin aprobación y sin anotación registral de la construcción.

La REURB, junto con las actuaciones en el Registro de la Propiedad y la SPU, es el camino adecuado para transformar esta realidad, otorgando plena seguridad jurídica al inmueble.

Regularizar no es solo una obligación legal, sino también una herramienta de valorización patrimonial y de protección frente a riesgos civiles, penales y económicos.

En síntesis: en el régimen de foro de Alphaville, no basta con tener el terreno registrado. Es necesario regularizar la construcción para que el patrimonio exista de hecho y de derecho.