REURB y el Medio Ambiente: Regularización en Áreas de Preservación Permanente (APP) y Zonas de Riesgo

La Regularización Fundiaria Urbana (REURB) tiene como misión principal la integración de los asentamientos informales al marco jurídico. Sin embargo, muchos de estos núcleos se encuentran en áreas ambientalmente frágiles o en zonas de riesgo geotécnico.

Conciliar el derecho a la vivienda (art. 6 de la Constitución Federal) con el derecho a un medio ambiente ecológicamente equilibrado (art. 225 de la Constitución Federal) constituye uno de los mayores desafíos de la regularización fundiaria.

Este artículo analiza cómo la REURB aborda estas situaciones, los límites legales y las medidas de mitigación necesarias para compatibilizar la seguridad ambiental con la inclusión urbana.

1. Áreas de Preservación Permanente (APP) y la REURB

1.1. Qué son las APP

Según lo previsto en el Código Forestal (Ley N.º 12.651/2012), las APP son áreas destinadas a la preservación de los recursos hídricos, la biodiversidad y la estabilidad del suelo, tales como riberas de ríos, laderas empinadas y cumbres de cerros.

1.2. Regularización excepcional

La Ley N.º 13.465/2017 admite la REURB en APP, pero condiciona su aplicación a:

·         La realización de estudios técnicos;

·         La adopción de medidas compensatorias o mitigadoras (plantación compensatoria, obras de contención, drenaje, reforestación);

·         La prohibición en áreas de riesgo insuperable o incompatibles con la habitación.

1.3. El papel del Municipio

Corresponde al Municipio determinar si la ocupación puede ser regularizada, debiendo consultar a los organismos ambientales y adoptar soluciones que minimicen los impactos.

2. Regularización en Áreas de Riesgo

2.1. Concepto

Son áreas sujetas a deslizamientos, inundaciones, erosión u otros fenómenos que ponen en peligro la vida y el patrimonio de los residentes.

2.2. Procedimiento

·         Elaboración de estudios técnicos de seguridad (ingeniería y geotecnia);

·         Posibilidad de obras estructurales (muros de contención, drenaje, estabilización de taludes);

·         En casos graves, reubicación de familias en viviendas adecuadas.

2.3. Límite de la regularización

La REURB no puede legitimar ocupaciones en áreas donde la permanencia humana sea incompatible con la seguridad.

3. Conciliación entre Vivienda y Medio Ambiente

La jurisprudencia y la doctrina han entendido que la REURB debe interpretarse de forma conciliadora, no excluyente:

·         La vivienda digna es un derecho fundamental;

·         El medio ambiente equilibrado también es un derecho fundamental;

·         Corresponde al Poder Público conciliar ambos valores, adoptando soluciones técnicas y urbanísticas que minimicen los daños y garanticen la dignidad.

4. El Ministerio Público y el Control Ambiental

El Ministerio Público es un actor recurrente en estos procesos, fiscalizando si:

·         El Municipio cumplió con las exigencias ambientales;

·         Se impuso una compensación adecuada;

·         No se trata de un área absolutamente inhabitable.

Con frecuencia, la intervención del MP resulta en Términos de Ajuste de Conducta (TACs), que establecen obligaciones ambientales a ser cumplidas antes o durante la REURB.

5. Ejemplos Prácticos

·         Comunidad ribereña: regularizada con obras de contención de márgenes y creación de un parque lineal.

·         Ocupación en ladera: parte del área fue objeto de reubicación y otra parte recibió obras de drenaje y muros de contención.

·         Edificio en zona de alto nivel adquisitivo: solo obtuvo la CRF tras inspección del Cuerpo de Bomberos y la exigencia de adecuaciones ambientales y urbanísticas.

Conclusión

La REURB en APP y zonas de riesgo no es sencilla. Requiere equilibrar la inclusión social con la protección ambiental, demandando soluciones técnicas específicas.

En algunos casos, será posible la regularización con compensaciones; en otros, será necesario reubicar familias.

Lo que no se admite es la inercia: dejar núcleos enteros en situación irregular, sin seguridad jurídica ni ambiental.

Aplicada de forma responsable, la REURB es un instrumento de ciudadanía y preservación, que promueve una ciudad más justa y sostenible.