REURB en Áreas Empresariales y Comerciales: Galpones, Centros Comerciales y Edificios Corporativos

La Regularización Fundiaria Urbana (REURB) suele asociarse con viviendas de interés social y asentamientos residenciales. Sin embargo, la Ley N.º 13.465/2017 no restringe su aplicación exclusivamente al uso habitacional.

Los galpones industriales, centros comerciales, shoppings y edificios corporativos también pueden beneficiarse del procedimiento, especialmente cuando fueron construidos sin la aprobación urbanística completa o sin la debida anotación en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Este artículo analiza cómo la REURB puede aplicarse al sector empresarial y comercial, cuáles son los beneficios prácticos que aporta y cuáles son los desafíos específicos en tales casos.

1. La Situación Actual de Irregularidad en el Sector Empresarial

Las empresas e inversionistas se encuentran con frecuencia con inmuebles en situación irregular:

·         Galpones industriales construidos en áreas de expansión urbana sin aprobación municipal;

·         Edificios corporativos levantados con modificaciones no registradas en el Registro de la Propiedad;

·         Centros comerciales y shoppings que operan sin el Certificado de Inspección del Cuerpo de Bomberos (AVCB);

·         Condominios empresariales sin matrícula individualizada para cada unidad.

Estas irregularidades comprometen no solo la seguridad jurídica, sino también el funcionamiento de las actividades empresariales.

2. Aplicación de la REURB a Inmuebles Comerciales

La REURB puede aplicarse a núcleos empresariales o comerciales siempre que se cumplan los requisitos legales:

·         Ocupación consolidada antes del 22 de diciembre de 2016;

·         Existencia de uso permanente reconocido por el Municipio;

·         Compatibilidad urbanística con la zonificación local.

2.1. Modalidad

En la práctica, estos casos se tratan como REURB-E (Interés Específico), ya que involucran desarrollos de nivel medio y alto, sin carácter social.

2.2. Etapas

·         Regularización del plano “as built” del emprendimiento;

·         Aprobación municipal y obtención de la Certificación de Regularización Fundiaria (CRF);

·         Registro en el Registro de la Propiedad, con apertura de matrículas individualizadas;

·         Adecuación a las normas de seguridad, especialmente las exigidas por el Cuerpo de Bomberos.

3. Beneficios de la REURB para el Sector Empresarial

3.1. Valorización y liquidez patrimonial

Los inmuebles regularizados pueden usarse como garantía en financiamientos, atraer inversionistas y aumentar su valor de mercado.

3.2. Seguridad jurídica

Las empresas pasan a operar en plena conformidad con la ley, evitando riesgos de clausura, multas o acciones civiles públicas.

3.3. Expansión del crédito empresarial

Con matrícula regular, los bancos aceptan el inmueble como garantía, posibilitando préstamos y operaciones de capital de trabajo.

3.4. Reducción de riesgos laborales y civiles

Ambientes empresariales sin AVCB o informes técnicos exponen a los empleadores a responsabilidad civil y penal en caso de accidentes.

4. Desafíos Específicos de la REURB en Áreas Comerciales

·         Altos costos: las obras de adecuación en galpones y centros comerciales pueden ser significativas;

·         Complejidad administrativa: la regularización exige coordinación entre el Ayuntamiento, Bomberos, organismos ambientales (como CETESB) y registros;

·         Intereses divergentes: en condominios empresariales, distintos inversionistas pueden resistirse a asumir gastos;

·         Exigencias ambientales: las áreas industriales suelen requerir estudios ambientales complementarios.

5. Ejemplo Práctico

Imagine un condominio empresarial en Alphaville, con 100 unidades comerciales ocupadas por más de 15 años pero sin matrícula individualizada.

·         La REURB permitiría la apertura de matrículas para cada oficina;

·         Los inversionistas podrían vender, financiar y registrar sus propiedades;

·         El condominio pasaría a tener respaldo legal para cobrar cuotas y gestionar el complejo.

Conclusión

La REURB no es solo una herramienta de inclusión social en áreas de bajos ingresos. También es una estrategia empresarial para grandes desarrollos comerciales e industriales que permanecen en la informalidad.

Regularizar galpones, shoppings y edificios corporativos significa:

·         Valorizar activos;

·         Ampliar el acceso al crédito;

·         Reducir riesgos jurídicos;

·         Fortalecer la seguridad colectiva.

En síntesis: para empresarios e inversionistas, la REURB es un pasaporte al mercado formal, transformando inmuebles irregulares en activos de alto valor plenamente integrados al sistema jurídico y económico.