REURB: Concepto, Fundamento Legal y Modalidades (S y E)

El fenómeno de la urbanización brasileña trajo consigo un desafío estructural: la formación de núcleos urbanos informales, edificaciones construidas sin aprobación municipal, loteos no registrados y ocupaciones en áreas de expansión urbana. El resultado fue la consolidación de barrios y edificios enteros sin respaldo jurídico, privando a miles de familias de la seguridad legal de la propiedad y exponiéndolas a riesgos urbanísticos y de seguridad pública.

En este contexto surge la Regularización Fundiaria Urbana (REURB), instituida por la Ley N.º 13.465/2017 y reglamentada por el Decreto N.º 9.310/2018, como respuesta del legislador a la necesidad de integrar estas áreas al sistema formal. Se trata de un instrumento de política pública permanente, que combina el derecho individual a la vivienda y a la propiedad con el interés colectivo en la función social de la ciudad.

1. Concepto de REURB

De acuerdo con el art. 9 de la Ley N.º 13.465/2017, la REURB es el conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientales y sociales destinadas a la incorporación de núcleos urbanos informales al ordenamiento territorial urbano y a la titulación de sus ocupantes.

Este concepto evidencia su carácter multidisciplinario:

·         Jurídico, porque implica la titulación de los ocupantes y la apertura de matrículas individualizadas en el Registro de la Propiedad;

·         Urbanístico, porque exige compatibilidad con el Plan Director, el uso de suelo y las directrices de la política urbana;

·         Ambiental, pues debe considerar los impactos sobre áreas protegidas, APPs y la sostenibilidad territorial;

·         Social, porque asegura inclusión y ciudadanía al reconocer jurídicamente ocupaciones consolidadas.

Por lo tanto, la REURB no es solo una herramienta registral, sino un proceso de integración plena de la informalidad a la legalidad.

2. Fundamentos Constitucionales y Legales

La REURB se sustenta en diversos dispositivos constitucionales y legales:

·         Constitución Federal:

o    Art. 6: derecho social a la vivienda;

o    Art. 182: política urbana y función social de la propiedad;

o    Art. 225: derecho a un medio ambiente ecológicamente equilibrado.

·         Estatuto de la Ciudad (Ley N.º 10.257/2001): refuerza la necesidad de instrumentos para garantizar el pleno desarrollo de la función social de la ciudad.

·         Ley N.º 13.465/2017: instituye la REURB, definiendo sus objetivos, modalidades, marco temporal y competencias.

·         Decreto N.º 9.310/2018: reglamenta la ley, detallando los procedimientos administrativos y las atribuciones de los Municipios y de los Registros de la Propiedad.

Este marco normativo revela que la REURB es expresión de la política urbana nacional, obligando a los Municipios a su aplicación, sin margen para alegar la ausencia de norma local como justificación para la omisión.

3. Modalidades de REURB

La ley distingue dos modalidades:

3.1. REURB-S (Interés Social)

·         Destinatarios: población de bajos ingresos, en ocupaciones consolidadas y vulnerables;

·         Objetivo: promover la inclusión social y garantizar vivienda digna;

·         Beneficios: exención de tasas y costos, mayor flexibilidad urbanística.

Ejemplo: comunidad de bajos ingresos ocupando por décadas un área sin registro, en barrio periférico sin infraestructura básica.

3.2. REURB-E (Interés Específico)

·         Destinatarios: emprendimientos privados de nivel medio y alto, incluso en zonas de alto valor;

·         Objetivo: conferir seguridad jurídica y adecuación urbanística a ocupaciones privadas;

·         Costos: asumidos por los interesados, sin gratuidad.

Ejemplo: edificio en Alphaville construido sin aprobación, ocupado por familias de clase media, sin certificado de habitabilidad ni AVCB.

4. La Certificación de Regularización Fundiaria (CRF)

El resultado de la REURB es la emisión de la CRF, expedida por el Municipio, que:

·         Reconoce la regularización urbanística y jurídica del núcleo;

·         Sirve como título para registro en el Registro de la Propiedad;

·         Permite la apertura de matrículas individualizadas de las unidades;

·         Sustituye, para todos los efectos, el acto tradicional de constitución y especificación de condominio.

La CRF es, por tanto, el documento que convierte la realidad fáctica de la ocupación en realidad jurídica, otorgando plena legitimidad a la propiedad.

5. Importancia de la REURB en la Sociedad

La REURB cumple una doble función:

1.       Social, al garantizar el derecho fundamental a la vivienda, evitando que familias vivan al margen de la legalidad.

2.       Económica y urbanística, al valorizar inmuebles, permitir el acceso al crédito, viabilizar tributos municipales (IPTU) y garantizar la función social de la ciudad.

Además, la REURB reduce litigios judiciales y da previsibilidad al mercado inmobiliario, evitando que barrios, loteos y edificios enteros permanezcan indefinidamente en situación irregular.

Conclusión

La REURB representa un hito jurídico en la política urbana brasileña, al ofrecer instrumentos eficaces para la integración de la informalidad. Su alcance va más allá del registro inmobiliario, abarcando dimensiones sociales, ambientales y urbanísticas.

Al distinguir entre REURB-S y REURB-E, la ley reconoce que tanto las poblaciones de bajos ingresos como los emprendimientos privados de nivel medio y alto necesitan regularización. La emisión de la CRF constituye el punto culminante del procedimiento, asegurando seguridad jurídica y promoviendo la función social de la propiedad.

Más que un procedimiento administrativo, la REURB es un compromiso del Estado con la ciudadanía urbana, indispensable para garantizar el equilibrio entre la expansión de las ciudades y la protección de los derechos fundamentales.