Responsabilidad Civil y Penal en Edificios Irregulares

Los edificios construidos sin aprobación municipal, sin el certificado de habitabilidad (“habite-se”) y sin el Auto de Vistoria del Cuerpo de Bomberos (AVCB) representan no solo un problema urbanístico, sino también un grave riesgo para la vida humana.

La permanencia de estos inmuebles en situación irregular puede generar responsabilidades civiles y penales para síndicos, administradores y copropietarios.

Este artículo analiza los fundamentos jurídicos de dicha responsabilidad, las circunstancias en que puede configurarse y cómo la Regularización Fundiaria Urbana (REURB) actúa como instrumento preventivo.

1. El Riesgo Jurídico de la Irregularidad

1.1. Falta de aprobación y de seguridad

Sin aprobación municipal y sin AVCB

:

·         No existe garantía de rutas de escape en caso de incendio;

·         No hay certificación de estabilidad estructural;

·         No hay responsabilidad técnica asumida por ingenieros o arquitectos.

1.2. Impacto directo en la responsabilidad

En estas condiciones, cualquier siniestro (incendio, derrumbe, intoxicación por humo) puede atribuirse a la omisión de los gestores del edificio.

2. Responsabilidad Civil

2.1. Código Civil

·         Art. 927: obligación de reparar el daño derivado de acto ilícito;

·         Art. 186: caracteriza como ilícito el acto de quien, por acción u omisión, causa daño a otro.

2.2. Aplicación en edificios irregulares

·         Síndicos y copropietarios pueden ser responsabilizados solidariamente por daños a residentes o terceros;

·         Las aseguradoras pueden negar cobertura, alegando irregularidad de la edificación;

·         Las víctimas pueden reclamar indemnizaciones cuantiosas en los tribunales.

Ejemplo práctico: incendio en un edificio sin AVCB → las víctimas demandan al condominio y a sus gestores, quienes responden con su propio patrimonio.

3. Responsabilidad Penal

3.1. Código Penal

·         Art. 132: exponer la vida o la salud de otro a peligro inminente;

·         Arts. 129 y 121 (culposos): lesiones corporales y homicidio culposo en caso de tragedia;

·         Art. 250: delito de incendio, cuando hay negligencia en las medidas preventivas.

3.2. Aplicación práctica

·         Los síndicos pueden responder penalmente por omisión dolosa o culposa;

·         Los loteadores y constructores originales pueden ser responsabilizados por delitos contra el orden urbanístico (Ley N.º 8.176/91).

4. Responsabilidad Administrativa

Además de las esferas civil y penal, también pueden imponerse sanciones administrativas:

·         Multas municipales;

·         Interdicción de edificios;

·         Órdenes de paralización de obras.

Con frecuencia, estas medidas se aplican de forma acumulada, aumentando la inseguridad jurídica del condominio.

5. El Papel de la REURB en la Prevención

La REURB—especialmente en la modalidad REURB-E (Interés Específico)—funciona como instrumento preventivo al:

·         Exigir la inspección del Cuerpo de Bomberos y la emisión del AVCB;

·         Obligar a la presentación de planos “as built” y de informes técnicos elaborados por ingenieros o arquitectos;

·         Regularizar la situación ante el Municipio, evitando multas e interdicciones;

·         Proteger a síndicos y copropietarios frente a futuras demandas civiles y penales.

6. La Importancia de la Actuación Proactiva

La omisión en la búsqueda de la regularización constituye, en sí misma, un factor de riesgo. Síndicos y copropietarios que se niegan a iniciar la regularización pueden ser responsabilizados por negligencia.

Por lo tanto, la contratación de abogados especializados y el inicio del procedimiento de REURB deben ser vistos no como un gasto, sino como una inversión en seguridad y protección jurídica.

Conclusión

Los edificios irregulares representan un pasivo oculto para residentes y gestores. En cualquier momento, pueden convertirse en escenario de tragedias con repercusiones civiles y penales devastadoras.

La REURB surge como el camino más seguro para eliminar ese riesgo, garantizando no solo la formalización registral, sino también la adecuación estructural y de seguridad de las edificaciones.

Regularizar no es solo una cuestión de propiedad: es una cuestión de vida, de responsabilidad y de ciudadanía.