Regularização Parcial x Total na REURB: Limites e Consequências Jurídicas

A Regularização Fundiária Urbana (REURB), prevista na Lei nº 13.465/2017, é concebida como um instrumento coletivo, voltado a regularizar núcleos urbanos informais consolidados.Entretanto, na prática, muitas vezes surge a dúvida: é possível promover uma regularização parcial — apenas de alguns lotes, apartamentos ou frações — quando não há consenso ou viabilidade para o núcleo inteiro?

Este artigo analisa as possibilidades de regularização parcial, os riscos dessa estratégia e suas consequências jurídicas e patrimoniais.

1. A Natureza Coletiva da REURB

Por definição, a REURB tem caráter coletivo:

·         abrange loteamentos, condomínios, prédios e núcleos urbanos;

·         exige estudo urbanístico global (planta “as built”, áreas comuns, infraestrutura mínima);

·         culmina na emissão de uma única Certidão de Regularização Fundiária (CRF), que abrange o núcleo como um todo.

Isso significa que, em regra, a REURB busca a regularização total do empreendimento.

2. A Regularização Parcial: Quando é Possível

Apesar da regra, há hipóteses em que se admite a regularização parcial:

2.1. Núcleos muito extensos

Quando o núcleo é grande e consolidado por partes distintas, pode-se realizar a REURB por etapas, delimitando setores autônomos.

2.2. Prédios com documentação desigual

Se um prédio tem 10 andares, mas apenas 6 possuem unidades habitadas e consolidadas, é possível iniciar a regularização dessas unidades, deixando as demais para etapa posterior.

2.3. Resistência de parte dos ocupantes

Se alguns condôminos não aderirem ao processo, o Município pode emitir CRF parcial para os interessados, sem prejudicar a continuidade da regularização futura das demais unidades.

Importante: a lei não proíbe expressamente a regularização parcial — e o Decreto nº 9.310/2018 admite que a CRF pode abranger “a totalidade ou parte do núcleo”.

3. Consequências Jurídicas da Regularização Parcial

3.1. Abertura de matrículas individualizadas

As unidades contempladas na CRF parcial recebem matrícula própria, com plena segurança jurídica.

3.2. Permanência da irregularidade

As unidades ou lotes não incluídos permanecem irregulares, sem possibilidade de financiamento, venda formal ou averbação.

3.3. Possíveis conflitos internos

·         Condôminos regularizados podem se sentir prejudicados com a convivência com unidades irregulares;

·         A cobrança de cotas e a gestão condominial ficam mais complexas.

3.4. Dificuldades futuras

Regularizações parciais podem gerar registros fragmentados, dificultando futuras unificações.

4. Vantagens da Regularização Parcial

·         Permite dar início ao processo sem depender da unanimidade;

·         Garante segurança jurídica imediata a parte dos moradores;

·         Pode viabilizar financiamento de obras coletivas para, posteriormente, incluir os demais.

5. Desvantagens da Regularização Parcial

·         Cria “dois mundos”: imóveis regularizados x imóveis irregulares;

·         Pode gerar disputas internas e questionamentos judiciais;

·         Exige cuidado para não fragmentar o registro e comprometer a unidade do condomínio ou loteamento.

6. Estratégia Recomendada

·         Sempre buscar a regularização total;

·         Usar a regularização parcial apenas como medida excepcional e estratégica, quando a unanimidade for inviável;

·         Inserir cláusulas em assembleia e no contrato de honorários prevendo que novas etapas poderão ser feitas, assegurando a continuidade do processo.

Conclusão

A REURB é, por natureza, coletiva e total. Mas a realidade mostra que muitas vezes é necessário admitir a regularização parcial, seja por resistência de moradores, seja por inviabilidade técnica.

Embora válida, essa estratégia deve ser adotada com cautela, pois gera consequências jurídicas relevantes, especialmente na convivência entre unidades regularizadas e irregulares.

Em síntese: a regularização parcial é possível, mas deve ser encarada como uma ponte provisória para a totalidade, nunca como solução definitiva.