Regularización Parcial vs. Total en la REURB: Límites y Consecuencias Jurídicas

La Regularización Fundiaria Urbana (REURB), establecida por la Ley Nº 13.465/2017, fue concebida como un instrumento de carácter colectivo destinado a regularizar núcleos urbanos informales consolidados.

Sin embargo, en la práctica surge una pregunta frecuente: ¿es posible realizar una regularización parcial—limitada a ciertos lotes, apartamentos o fracciones—cuando no existe consenso o viabilidad para regularizar todo el núcleo?

Este artículo analiza las posibilidades de regularización parcial, los riesgos de esta estrategia y sus consecuencias jurídicas y patrimoniales.

1. La Naturaleza Colectiva de la REURB

Por definición, la REURB tiene un alcance colectivo:

• Abarca loteamientos, condominios, edificios y núcleos urbanos;

• Exige un estudio urbanístico integral (planta “as built”, áreas comunes, infraestructura mínima);

• Culmina con la emisión de un único Certificado de Regularización Fundiaria (CRF) que cubre todo el núcleo.

Esto significa que, como regla general, la REURB busca la regularización total del emprendimiento.

2. Regularización Parcial: Cuándo Es Posible

A pesar de la regla general, existen situaciones en las que se admite la regularización parcial:

2.1 Núcleos muy extensos

Cuando el núcleo es grande y se encuentra consolidado en sectores diferenciados, la REURB puede ejecutarse por etapas, delimitando sectores autónomos.

2.2 Edificios con documentación desigual

Si un edificio tiene 10 pisos, pero solo 6 cuentan con unidades ocupadas y consolidadas, la regularización puede iniciarse por dichas unidades, dejando el resto para una etapa posterior.

2.3 Resistencia de algunos ocupantes

Si ciertos propietarios se niegan a participar, el Municipio puede emitir un CRF parcial para los interesados, sin impedir la regularización futura de las demás unidades.

Nota: la ley no prohíbe expresamente la regularización parcial —y el Decreto Nº 9.310/2018 permite que el CRF abarque “la totalidad o parte del núcleo”.

3. Consecuencias Jurídicas de la Regularización Parcial

3.1 Apertura de matrículas individualizadas

Las unidades incluidas en el CRF parcial reciben sus propias matrículas, con plena seguridad jurídica.

3.2 Persistencia de la irregularidad

Las unidades o lotes no incluidos permanecen irregulares, sin posibilidad de financiamiento, venta formal ni registro.

3.3 Potenciales conflictos internos

• Los propietarios regularizados pueden sentirse perjudicados al convivir con unidades irregulares;• La cobranza de cuotas y la gestión condominial se vuelven más complejas.

3.4 Dificultades futuras

Las regularizaciones parciales pueden generar registros fragmentados, dificultando futuras integraciones o unificaciones.

4. Ventajas de la Regularización Parcial

• Permite iniciar el proceso sin depender de unanimidad;

• Otorga seguridad jurídica inmediata a parte de los residentes;

• Puede viabilizar financiamiento para obras colectivas, extendiendo luego la regularización a los demás.

5. Desventajas de la Regularización Parcial

• Crea “dos mundos”: propiedades regularizadas vs. irregulares;

• Puede generar disputas internas y cuestionamientos judiciales;

• Exige cuidado para evitar fragmentar registros, afectando la unidad del condominio o loteamiento.

6. Estrategia Recomendada

• Apuntar siempre a la regularización total;

• Usar la regularización parcial solo como medida excepcional y estratégica, cuando la unanimidad sea inviable;

• Establecer en asamblea y en acuerdos de costos que podrán realizarse nuevas etapas, garantizando la continuidad del proceso.

Conclusión

La REURB es, por naturaleza, colectiva y abarcadora. Sin embargo, en la práctica, la regularización parcial puede ser necesaria, ya sea por resistencia de residentes o por inviabilidad técnica.

Aunque válida, esta estrategia debe adoptarse con cautela, pues genera consecuencias jurídicas relevantes, especialmente respecto a la convivencia entre unidades regularizadas e irregulares.

En síntesis: la regularización parcial es posible, pero debe considerarse como un puente temporal hacia la regularización total, nunca como una solución definitiva.