O Credor Fiduciário Pode Ser Responsabilizado por Vícios no Leilão Extrajudicial do Imóvel

O credor fiduciário responde por irregularidades ocorridas no leilão extrajudicial do imóvel? Sim. Embora o procedimento esteja previsto na Lei nº 9.514/1997, o credor fiduciário não está imune à responsabilização quando descumpre deveres legais, registrais ou procedimentais.

A consolidação da propriedade e a realização do leilão extrajudicial exigem estrita observância do procedimento legal, sob pena de nulidade dos atos e responsabilização civil.

Quais são os deveres legais do credor fiduciário no procedimento extrajudicial?

O credor fiduciário não atua como mero espectador do procedimento. Ao contrário, possui deveres jurídicos objetivos, dentre os quais se destacam:

• promover a regular intimação do devedor fiduciário;

• observar rigorosamente os prazos legais;

• assegurar a publicidade adequada do leilão;

• respeitar a ordem e a forma dos dois leilões previstos em lei;

• agir com boa-fé objetiva e transparência.

O descumprimento desses deveres compromete a validade do procedimento e autoriza a revisão judicial dos atos praticados.

A ausência ou irregularidade da intimação invalida o leilão?

Sim.

A intimação do devedor fiduciário constitui pressuposto essencial do procedimento extrajudicial. A sua ausência, irregularidade ou vício formal contamina todos os atos subsequentes, inclusive a consolidação da propriedade e os leilões.

A jurisprudência tem reconhecido que a intimação deve:

• ser pessoal, quando exigido;

• observar a forma legal;

• garantir ciência inequívoca ao devedor.

A mera presunção de ciência ou a intimação deficiente não suprem esse requisito.

O credor fiduciário responde mesmo após a arrematação do imóvel?

Sim, em determinadas hipóteses.

A arrematação não convalida vícios graves do procedimento anterior. Caso comprovada irregularidade relevante, é possível:

• a anulação do leilão;

• a invalidação da consolidação da propriedade;

• a responsabilização civil do credor fiduciário por perdas e danos.

A boa-fé do terceiro adquirente pode ser analisada caso a caso, mas não afasta automaticamente a responsabilidade do credor quando este deu causa ao vício.

Quais são os principais vícios que geram nulidade do leilão extrajudicial?

Entre os vícios mais recorrentes, destacam-se:

• ausência de intimação válida do devedor;

• publicação inadequada do edital;

• descumprimento do intervalo legal entre os leilões;

• venda por preço vil sem observância das regras legais;

• falhas no registro da consolidação da propriedade.

Esses vícios violam não apenas a Lei nº 9.514/1997, mas também princípios gerais do Direito Civil, como a boa-fé objetiva e a função social do contrato.

O procedimento extrajudicial afasta o controle do Poder Judiciário?

Não.

O fato de o procedimento ocorrer fora do Judiciário não impede o controle jurisdicional posterior. O Poder Judiciário pode ser provocado para:

• examinar a legalidade dos atos;

• declarar nulidades;

• reparar danos;

• restabelecer a situação jurídica violada.

O controle judicial atua como garantia de equilíbrio e legalidade, especialmente diante da assimetria existente entre credor e devedor.

Conclusão: o leilão extrajudicial exige rigor técnico e responsabilidade

O procedimento de alienação fiduciária em garantia é instrumento legítimo e eficaz, mas não admite flexibilizações ilegais ou atalhos procedimentais.

O credor fiduciário:

• deve observar rigorosamente a lei;

• responde por vícios relevantes;

• pode ser responsabilizado civilmente;

• e não está imune ao controle judicial.

No Direito Imobiliário, a forma é garantia.

E o rigor procedimental é condição de validade.

Se você enfrenta questões envolvendo alienação fiduciária, consolidação da propriedade ou leilões extrajudiciais, a Ferreira Advocacia atua com rigor técnico e experiência consolidada na defesa dos direitos envolvidos.