La enajenación fiduciaria es una forma de garantía muy común en el mercado inmobiliario, tanto para propiedades comerciales como residenciales. Esta forma de garantía otorga al acreedor la propiedad del inmueble hasta que se salde la deuda, siendo una forma eficaz de asegurar el cumplimiento del contrato. Sin embargo, hay casos en los que la empresa constructora, encargada de la venta del inmueble, toma prestados fondos de los bancos para financiar la obra y, si no cumple con sus obligaciones, el inmueble puede ser revendido al comprador y puesto en subasta. según la flexibilidad que establezca el sumario. 308 de la STJ. En este texto abordaremos los principales aspectos de la enajenación fiduciaria comercial y residencial, explicando el resumen 308 del STJ y cómo el incumplimiento de la constructora puede impactar en la venta y remate del inmueble.
1. Definición de hipoteca mobiliaria:
La enajenación fiduciaria es un mecanismo en el que el deudor (comprador del inmueble) transfiere la propiedad del bien al acreedor (entidad financiera) como garantía del pago de la deuda. Esta transferencia se realiza a través de un contrato y una inscripción en el notario de la propiedad inmobiliaria, que establece que el comprador será considerado propietario de la propiedad sólo después del pago total de la deuda. De esa manera, en caso de incumplimiento, el acreedor tiene derecho a recuperar la posesión de la propiedad.
2. Precedente STJ 308 y su flexibilidad:
La Sumula 308 del STJ dice que "la hipoteca suscrita entre la constructora y el agente financiero, antes o después de la celebración de la promesa de compraventa, no produce efectos frente a los adquirentes del inmueble". Esto significa que, en la práctica, el comprador del inmueble no es responsable de las deudas entre el constructor y el banco, siempre que esta promesa de compraventa se inscriba antes de la hipoteca.
3. Incumplimiento por parte del constructor y posible retiro en subasta:
Si la empresa constructora toma prestados fondos de los bancos para financiar los trabajos en la propiedad y no cumple con sus obligaciones, es posible que la propiedad sea revendida al comprador y puesta a subasta. Esto porque, incluso ante la mora del constructor, el comprador puede ejercer su derecho a adquirir el inmueble, conforme lo establece el sumario 308 del STJ. En este caso, el comprador tiene la oportunidad de asumir las obligaciones financieras del constructor con el banco para evitar que el inmueble sea puesto a subasta.
Conclusión:
La enajenación fiduciaria es una forma de garantía utilizada en el mercado inmobiliario para asegurar el cumplimiento del contrato de compraventa. El resumen STJ 308 aporta flexibilidad al establecer que la hipoteca entre la constructora y el agente financiero no afecta la transferencia del inmueble al comprador. En caso de incumplimiento del constructor con el banco, el comprador tiene la oportunidad de adquirir el inmueble directamente del banco, evitando que sea puesto a subasta. Sin embargo, siempre es importante que todas las partes involucradas conozcan las cláusulas contractuales para evitar problemas futuros y garantizar la seguridad jurídica del negocio.