Direito Condominial e REURB: Impactos na Cobrança de Cotas, Convenções e Gestão

A Regularização Fundiária Urbana (REURB) não apenas transforma posse em propriedade formal, mas também repercute de forma direta no direito condominial. Prédios, loteamentos e condomínios irregulares enfrentam enormes dificuldades para cobrar cotas, registrar convenções e exercer uma gestão efetiva.

Com a emissão da Certidão de Regularização Fundiária (CRF) e a abertura de matrículas individualizadas, essas limitações desaparecem, permitindo ao condomínio exercer seus direitos de forma plena.

1. Condomínios Irregulares: Os Problemas Atuais

1.1. Ausência de matrícula individualizada

·         Sem matrícula, não há proprietário formal;

·         As cobranças de cotas ficam frágeis, muitas vezes baseadas apenas em contratos particulares ou atas internas.

1.2. Insegurança na convenção condominial

·         Convenções não registradas no Cartório de Registro de Imóveis carecem de eficácia erga omnes;

·         Decisões assembleares podem ser questionadas em juízo.

1.3. Gestão fragilizada

·         Síndicos e administradores atuam sem respaldo formal;

·         Obrigações fiscais e trabalhistas do condomínio ficam comprometidas.

Exemplo prático: em um prédio sem regularização, moradores inadimplentes deixam de pagar cotas alegando inexistência jurídica do condomínio.

2. O Papel da REURB no Direito Condominial

2.1. Abertura de matrículas individualizadas

·         Cada unidade passa a ter matrícula própria;

·         Proprietários se tornam responsáveis formais pelas obrigações condominiais.

2.2. Registro da convenção condominial

·         A convenção pode ser levada ao Registro de Imóveis após a REURB;

·         Ganha eficácia erga omnes, vinculando todos os condôminos.

2.3. Fortalecimento da cobrança de cotas

·         Cotas passam a ser obrigações propter rem (ligadas ao imóvel), com base no art. 1.345 do Código Civil;

·         Inadimplência pode ser cobrada judicialmente por ação de cobrança ou execução, com possibilidade de penhora da própria unidade.

3. Efeitos Práticos da Regularização

3.1. Gestão administrativa

·         Síndicos passam a ter respaldo legal para administrar;

·         O condomínio pode contratar serviços e abrir CNPJ com segurança.

3.2. Gestão financeira

·         Cobrança judicial contra inadimplentes passa a ser plenamente viável;

·         Possibilidade de acesso a crédito condominial (empréstimos para obras coletivas).

3.3. Valorização patrimonial coletiva

·         Regularização aumenta o valor de mercado das unidades;

·         O condomínio ganha força institucional, inclusive em negociações com bancos e seguradoras.

4. Desafios e Cuidados

Apesar dos avanços, alguns pontos exigem atenção:

·         Rateio dos custos da REURB: moradores devem estar cientes da responsabilidade solidária;

·         Atualização da convenção: muitas convenções precisarão ser readequadas após a regularização;

·         Gestão transparente: assembleias devem documentar decisões para evitar judicialização.

Conclusão

A REURB é também um instrumento de fortalecimento do direito condominial.Ao abrir matrículas individualizadas, viabilizar o registro da convenção e permitir a cobrança judicial de cotas, ela transforma um agrupamento irregular em um condomínio plenamente funcional e juridicamente reconhecido.

Mais que uma formalidade, a REURB é um passo essencial para que condomínios e associações tenham gestão sólida, cobrança efetiva e valorização patrimonial coletiva.