Derecho Condominial y REURB: Impactos en la Cobranza de Cuotas, Reglamentos y Gestión

La Regularización Fundiaria Urbana (REURB) no solo convierte la posesión en propiedad formal, sino que también repercute directamente en el derecho condominial.

Edificios, loteamientos y condominios irregulares enfrentan grandes dificultades para cobrar cuotas, registrar reglamentos y ejercer una gestión efectiva.

Con la emisión de la Certificación de Regularización Fundiaria (CRF) y la apertura de matrículas individualizadas, estas limitaciones desaparecen, permitiendo que los condominios ejerzan plenamente sus derechos.

1. Condominios Irregulares: Problemas Actuales

1.1 Ausencia de matrículas individualizadas

• Sin matrícula, no existe propietario formal;

• La cobranza de cuotas es débil, muchas veces basada únicamente en contratos privados o actas internas.

1.2 Inseguridad del reglamento condominial

• Reglamentos no registrados en el Registro de la Propiedad carecen de eficacia erga omnes;• Las decisiones de asamblea pueden ser impugnadas judicialmente.

1.3 Gestión debilitada

• Los síndicos y administradores actúan sin respaldo formal;

• Las obligaciones fiscales y laborales del condominio quedan comprometidas.

Ejemplo práctico: en un edificio no regularizado, residentes morosos dejan de pagar cuotas alegando inexistencia jurídica del condominio.

2. El Papel de la REURB en el Derecho Condominial

2.1 Apertura de matrículas individualizadas

• Cada unidad pasa a tener su propia matrícula;

• Los propietarios se vuelven formalmente responsables por las obligaciones condominiales.

2.2 Registro del reglamento condominial

• Tras la REURB, el reglamento puede registrarse en el Registro de la Propiedad;

• Adquiere eficacia erga omnes, obligando a todos los copropietarios.

2.3 Fortalecimiento de la cobranza de cuotas

• Las cuotas pasan a ser obligaciones propter rem (vinculadas al inmueble), conforme al Art. 1.345 del Código Civil;

• La morosidad puede cobrarse judicialmente por medio de demandas o ejecuciones, con posibilidad de embargo de la propia unidad.

3. Efectos Prácticos de la Regularización

3.1 Gestión administrativa

• Los síndicos obtienen respaldo legal para administrar;

• El condominio puede contratar servicios y abrir un número fiscal (CNPJ) con seguridad.

3.2 Gestión financiera

• La cobranza judicial contra morosos se vuelve plenamente viable;

• Hay posibilidad de acceder a crédito condominial (préstamos para obras colectivas).

3.3 Valorización patrimonial colectiva

• La regularización incrementa el valor de mercado de las unidades;

• El condominio gana fuerza institucional, incluso para negociar con bancos y aseguradoras.

4. Desafíos y Consideraciones

A pesar de los avances, algunos puntos requieren atención:

• Distribución de costos de la REURB: los residentes deben ser conscientes de la responsabilidad solidaria;

• Actualización del reglamento: muchos deberán ser revisados tras la regularización;

• Gestión transparente: las asambleas deben documentar decisiones para evitar litigios.

Conclusión

La REURB es también un instrumento de fortalecimiento del derecho condominial.

Al abrir matrículas individualizadas, permitir el registro del reglamento y viabilizar la cobranza judicial de cuotas, transforma un conjunto irregular en un condominio plenamente funcional y jurídicamente reconocido.

Más que una formalidad, la REURB es un paso esencial para que condominios y asociaciones alcancen una gestión sólida, una cobranza efectiva y una valorización patrimonial colectiva.