Costos Ocultos de la REURB: Obras, Compensaciones y Sorpresas Presupuestarias

La Regularización Fundiaria Urbana (REURB) suele ser vista por residentes e inversionistas como un procedimiento meramente burocrático: elaborar la planta del asentamiento, obtener la aprobación municipal y registrarla en el registro de la propiedad.

Sin embargo, la práctica demuestra que los costos de la REURB van mucho más allá de las tasas administrativas y de los honorarios profesionales. Existen costos ocultos, muchas veces imprevistos, que pueden impactar significativamente el presupuesto colectivo.

Este artículo analiza dichos costos, por qué surgen y cómo deben planificarse para evitar sorpresas desagradables durante el proceso.

1. Costos Administrativos Directos

Son los costos previstos desde el inicio:

• Tasas municipales (revisión de proyectos, aprobación de planta, ITBI e ISS eventuales);

• Honorarios notariales y registrales (registro del CRF, apertura de matrículas individualizadas);

• Honorarios de abogados y técnicos (ingenieros, agrimensores, arquitectos).

Estos costos suelen ser anticipados y repartidos entre los residentes o condóminos.

2. Costos Ocultos de Infraestructura

Las normas de regularización exigen el cumplimiento de estándares mínimos de urbanización y seguridad.

Esto puede generar gastos adicionales tales como:

• Instalación o refuerzo de redes de agua, alcantarillado y energía eléctrica;

• Obras de drenaje de aguas pluviales;

• Pavimentación básica de vías internas;

• Implementación de elementos de accesibilidad en edificios y áreas comunes.

Ejemplo práctico: un edificio sin hidrantes ni escaleras de emergencia puede ser obligado a realizar obras antes de la emisión del CRF.

3. Costos de Seguridad Colectiva

El Cuerpo de Bomberos exige la emisión del Certificado de Seguridad Contra Incendios (AVCB).

sto a menudo implica:

• Instalación de sistemas de alarma y rociadores;

• Señalización y iluminación de emergencia;

• Adecuaciones estructurales para rutas de escape.

Estos costos frecuentemente superan las expectativas iniciales, pero son indispensables para garantizar la seguridad de los ocupantes.

4. Costos Ambientales y Compensatorios

En ciertos casos, el proceso de REURB puede incluir exigencias ambientales, tales como:

• Estudios de impacto ambiental;

• Compensación por remoción de vegetación;

• Implementación de áreas verdes o equipamientos comunitarios.

Ejemplo: un loteamiento construido cerca de un área protegida puede ser obligado a compensar el impacto mediante reforestación o preservación de un área contigua.

5. Costos de Adecuación Patrimonial y Tributaria

La regularización también puede generar efectos patrimoniales y fiscales:

• Cobro retroactivo de impuesto predial (IPTU);

• Actualización del valor venal del inmueble;

• Potencial contribución de mejora debido a obras públicas relacionadas.

6. Planificación Financiera y Gestión de los Costos Ocultos

Para evitar sorpresas, se recomienda:

• Obtener un diagnóstico preliminar de un ingeniero y un abogado sobre los requisitos probables;

• Realizar asamblea con los residentes para deliberar sobre un fondo de reserva específico para obras;

• Establecer contratos claros que indiquen que honorarios técnicos y costos administrativos no están incluidos en los contratos jurídicos.

Conclusión

La REURB no es solo un procedimiento registral: es un proyecto multidisciplinario que puede involucrar obras, adecuaciones de seguridad, compensaciones ambientales y efectos tributarios.

Estos costos ocultos deben ser anticipados y comunicados desde el principio; de lo contrario, pueden comprometer el proceso o generar conflictos entre los residentes.

En resumen: regularizar un edificio o loteamiento es una inversión en seguridad, valorización inmobiliaria y estabilidad jurídica — pero requiere una planificación financiera realista y transparente.