Este artículo tiene como objetivo analizar los efectos y garantías de constitución y asignación en comparación con una Sociedad de Propósito Especial (SPE), destacando la diferencia entre estas modalidades en relación con la comunicación con la empresa principal (casa matriz) del empresario en casos de ejecución futura, ya sea por la propiedad en construcción o por deudas del empresario por otras obligaciones, incluidas las situaciones concursales. Para ello, se abordarán los fundamentos jurídicos, la jurisprudencia y el entendimiento del Superior Tribunal de Justicia (STJ) sobre el tema.
La constitución y adjudicación y las SPE son institutos utilizados en el mercado inmobiliario, que buscan brindar garantías y seguridad a los promotores y compradores inmobiliarios. Se realizará un estudio comparativo de estos institutos, destacando sus diferencias y analizando su sustento legal a través de la jurisprudencia.
2. Incrustación y Afectación: Efectos y Positividad
2.1 Justificación legal
La Ley N° 4591/1964 (Ley de Desarrollo Inmobiliario) y la Ley N° 10931/2004 (Ley de Enajenación Fiduciaria) son las principales bases legales sobre las que se fundamenta la constitución y adjudicación. Estas leyes otorgan efectos jurídicos y garantías a los empresarios y compradores, tales como la individualización de los bienes y la inembargabilidad de los bienes de afectación.
2.2 Jurisprudencia Buscando sustentar el análisis de la positividad de la incorporación y asignación, es fundamental considerar las divergencias. El tribunal ha consolidado entendimientos relacionados con la protección de los derechos de los compradores en casos de incumplimiento o quiebra del empresario. Entre las principales decisiones jurisprudenciales, como recomienda el artículo 833, inciso XII, sin embargo, debe ser ponderada frente al caso concreto.
3. Entidad de Propósito Especial (SPE)
3.1 Concepto y Características
La SPE es una modalidad de gestión utilizada para operar empresas específicas, separándolas de la empresa matriz del empresario. Las SPE tienen sus propias características, como la separación de bienes y la autonomía en relación con la empresa principal.
3.2 Comparación con incorporación y asignación Es esencial resaltar las diferencias entre las SPE y la incorporación y asignación.
Si bien la constitución y asignación se basan en una legislación específica, las SPE se rigen por disposiciones contractuales y legales. Además, la comunicación con la empresa principal del emprendedor es un aspecto relevante a considerar. En el caso de constitución y adjudicación, la empresa principal está protegida por la individualización de activos, evitando que problemas relacionados con otros proyectos impacten en un proyecto determinado. Sin embargo, en las SPE, la separación de activos puede ser menos robusta, permitiendo que cualquier deuda u obligación de la empresa principal afecte directamente proyectos específicos.
Conclusión:
La adopción de constitución y adjudicación, prevista en la legislación brasileña, proporciona efectos y garantías tanto para el empresario como para el comprador de bienes inmuebles, con el objetivo de proporcionar seguridad jurídica a la relación contractual. El análisis de la jurisprudencia en relación a estas modalidades es relevante para fundamentar la actuación de los actores que intervienen en el mercado inmobiliario. Por otro lado, el uso de una SPE puede traer ciertas ventajas en términos de gestión, pero es importante considerar su limitación en relación con la comunicación con la empresa principal del emprendedor en casos de ejecución futura. Comprender las diferencias entre estas modalidades es fundamental para una correcta y consciente toma de decisiones tanto por parte de los empresarios como de los compradores de inmuebles.
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