Conflictos Frecuentes en los Procedimientos de REURB

La Regularización Fundiaria Urbana (REURB) es un procedimiento complejo que involucra aspectos jurídicos, urbanísticos, sociales, ambientales y registrales.

Por naturaleza, es un proceso colectivo: afecta a decenas o incluso cientos de propietarios, involucra al Municipio, a los organismos ambientales, a los registros de la propiedad y, en algunos casos, al Ministerio Público.

Esta multiplicidad de actores convierte a la REURB en un terreno fértil para conflictos y bloqueos, que con frecuencia retrasan o incluso impiden la regularización.

Este artículo aborda las principales disputas y desafíos prácticos que surgen en estos procedimientos y cómo los abogados pueden prevenirlos o resolverlos.

1. Resistencia de los Residentes a Asumir Costos

Aunque la REURB-S (interés social) es financiada por el poder público, la REURB-E (interés específico) exige que los beneficiarios paguen tasas, costos y honorarios profesionales.

Es común que algunos condóminos o desarrolladores:

·         Se nieguen a pagar su parte;

·         Aleguen incapacidad financiera;

·         Cuestionen el método de reparto de los costos.

Riesgo: el incumplimiento de algunos compromete el avance de todo el proceso.Solución: cláusulas de responsabilidad solidaria, asambleas bien documentadas y, en último caso, cobro judicial.

2. Conflictos con los Desarrolladores Originales

En muchos casos, los loteos irregulares aún figuran a nombre del desarrollador (o de sus herederos).

Cuando la REURB es promovida por los residentes, pueden surgir conflictos:

·         Los desarrolladores exigen compensaciones económicas;

·         Impugnan la pérdida de dominio;

·         Presentan oposiciones administrativas o judiciales.

Solución: la ley permite la titulación directa a los ocupantes, siempre que se pruebe que la ocupación estaba consolidada antes del 22/12/2016. No obstante, el enfrentamiento suele ser inevitable.

3. Exigencias Excesivas del Municipio

Con frecuencia, los Municipios condicionan la aprobación de la REURB a obras de infraestructura costosas, inviables para residentes de clase media.

Ejemplo: exigir pavimentación completa, redes subterráneas de servicios o áreas verdes más allá de lo previsto en la ley.

Solución: acción judicial, demostrando que la ley no exige la misma infraestructura de los nuevos loteos (Ley N.º 6.766/79), sino únicamente la adecuación posible en núcleos consolidados.

4. Acciones Posesorias y Conflictos de Vecindad

Durante la REURB, pueden surgir disputas relacionadas con:

·         Vecinos que alegan invasión de terrenos;

·         Conflictos sobre límites de parcelas;

·         Superposición de matrículas o registros desactualizados.

Solución: cooperación entre abogados, ingenieros y registros, con levantamientos topográficos y pericias técnicas.

5. Judicialización Masiva

Cuando no existe consenso interno, los residentes o grupos pueden:

·         Presentar demandas individuales contra el condominio o la asociación;

·         Impugnar tasas u honorarios profesionales;

·         Contestar la Certificación de Regularización Fundiaria (CRF) en los tribunales.

Solución: asambleas bien conducidas, registros formales de las decisiones y gestión transparente.

6. Conflictos Ambientales

El Ministerio Público o los organismos ambientales pueden intervenir para impedir la regularización en áreas sensibles, alegando riesgos ambientales.

Solución: presentar estudios técnicos, adoptar medidas compensatorias y demostrar que la permanencia de la población es compatible con la protección ambiental.

Conclusión

Los conflictos en la REURB son previsibles: resistencia a los costos, choques con desarrolladores, exigencias abusivas del Municipio, disputas posesorias, judicialización y cuestionamientos ambientales.

El abogado debe actuar de forma preventiva y estratégica: equilibrando intereses, conduciendo asambleas y, cuando sea necesario, llevando el asunto a los tribunales.

La REURB no se limita a títulos de propiedad; también implica la gestión de conflictos colectivos, lo que exige del profesional jurídico una postura técnica, firme y mediadora.