Compré una Propiedad con una Inscripción Registral Irregular: ¿Y Ahora Qué?

Para muchas personas y empresas, la adquisición de un inmueble es una de las inversiones más significativas de su vida. Sin embargo, no siempre el comprador recibe la propiedad con la documentación en orden. Cuando la matrícula del inmueble presenta irregularidades, la situación puede afectar la posesión, la propiedad e incluso la posibilidad de reventa del bien.

En este artículo explicamos qué significa una inscripción registral irregular, cuáles son los riesgos jurídicos para el comprador, las posibles consecuencias judiciales y extrajudiciales, y qué medidas pueden adoptarse para preservar derechos y evitar pérdidas.

1. ¿Qué es una Inscripción Registral Irregular?

La matrícula es el documento oficial que individualiza el inmueble en el registro de la propiedad competente. En ella constan el historial de titularidad, las transmisiones, las características físicas, las cargas y demás actos registrales.

Se considera irregular la inscripción cuando:

·         El inmueble aún no tiene matrícula individualizada (p. ej., fracción ideal sin desmembramiento);

·         El registro es inexistente, cancelado o contradictorio;

·         Existe discrepancia entre la realidad física y la descripción registral;

·         Consta la existencia de demandas judiciales, gravámenes reales o duplicidad de registros;

·         El inmueble proviene de un loteo clandestino o de una parcelación irregular del suelo.

2. ¿Cuáles son los Riesgos para Quien Compró un Inmueble con Matrícula Irregular?

a) Imposibilidad de registrar la escritura pública

Sin una matrícula válida, el comprador no puede inscribir la transferencia de la propiedad; es decir, sigue siendo solo poseedor, no propietario de derecho.

b) Pérdida del inmueble frente a terceros de buena fe

En algunos casos, el inmueble puede ser reclamado judicialmente por otro titular con matrícula válida y anterior, lo que genera riesgo de evicción (pérdida del bien).

c) Dificultad para obtener financiamiento o revender

Las instituciones financieras exigen matrícula regular para conceder crédito con garantía inmobiliaria. Sin ella, el inmueble pierde liquidez y valor de mercado.

d) Responsabilidad por obligaciones ocultas o impuestos atrasados

Los inmuebles con matrícula irregular a menudo ocultan deudas tributarias, ambientales o de condominio, que pueden ser exigidas al ocupante actual.

3. Compré sin Saber. ¿Qué Puedo Hacer?

1.       Analizar la extensión de la irregularidade

2.       Es fundamental obtener una certificación actualizada del registro y, de ser necesario, un informe topográfico o jurídico. Muchas irregularidades pueden subsanarse por vía administrativa, como:

o    Averiguación o anotación de construcción;

o    Rectificación de área;

o    Desmembramiento o unificación;

o    Regularización vía REURB (Ley 13.465/2017).

3.       Intentar la regularización extrajudicial

Si el vendedor es localizable y cooperativo, puede otorgarse la escritura o un aditamento, reunir documentos y promover la regularización ante el registro y el municipio.

4.       Exigir judicialmente la regularización o la rescisión

Si la regularización es imposible, o si el vendedor actuó de mala fe u ocultó información relevante, el comprador puede:

o    Presentar una acción de rescisión contractual con devolución de lo pagado;

o    Reclamar indemnización por daños, si existen perjuicios documentados;

o    Solicitar adjudicación compulsoria, si el precio fue pagado íntegramente y el vendedor se niega injustificadamente a regularizar.

4. Jurisprudencia sobre Matrícula Irregular y Protección del Comprador

·         “El comprador de un inmueble con matrícula irregular puede solicitar la resolución contractual y la devolución de lo pagado, especialmente cuando no existe posibilidad de registro.” (TJSP – Ap. Cív. 1021844-53.2021.8.26.0002)

·         “Corresponde indemnización por daños materiales y morales al comprador de buena fe que adquiere un inmueble sin matrícula individualizada y es impedido de registrar su propiedad.” (TJMG – Ap. Cív. 1.0000.20.514353-9/001)

·         “La ausencia de matrícula impide el derecho real de propiedad, no equiparándose a la mera posesión o a la promesa de compraventa.” (STJ – REsp 1.027.063/SP)

5. Cómo Protegerse Antes de Comprar un Inmueble

Empresas y personas físicas deben realizar una verificación jurídica rigurosa antes de la compra, con el debido soporte técnico y documental:

·         Solicitar certificación de matrícula actualizada y certificados negativos (tributarios, civiles, ambientales);

·         Verificar la situación registral y el parcelamiento del suelo (especialmente en loteos y áreas rurales);

·         Preferir la escritura pública con cláusula de obligación de registro y garantías legales;

·         Condicionar el pago final a la prueba de regularización de la matrícula;

·         En caso de fracción ideal, exigir prueba de viabilidad de individualización futura (proyecto aprobado, REURB, registro en trámite).

6. Consideraciones Finales

Adquirir un inmueble con matrícula irregular puede poner en riesgo no solo el derecho de propiedad, sino también la inversión y la seguridad patrimonial del comprador. La buena fe no elimina las consecuencias jurídicas de la irregularidad, aunque es considerada por los tribunales al proteger al comprador de buena fe.

Si la matrícula está comprometida, es necesario actuar con rapidez y respaldo jurídico. En muchos casos, aún es posible regularizar administrativamente o recurrir a la vía judicial, evitando pérdidas definitivas.

La asesoría jurídica preventiva y correctiva es fundamental tanto para identificar riesgos antes de la compra como para adoptar estrategias seguras de regularización o reparación.