O contrato de locação é amplamente utilizado no Brasil para regulamentar as relações entre locadores e locatários, especialmente no setor imobiliário. Um dos elementos centrais que pode surgir nesse contrato é a figura do fiador, que assume a responsabilidade de garantir o cumprimento das obrigações do locatário.
Este artigo visa analisar a responsabilidade do fiador no contexto da locação, destacando os fundamentos jurídicos, limites de sua responsabilidade, e as situações que podem gerar sua exoneração, com base na legislação atual e jurisprudência aplicável.
Fundamentos Jurídicos da Fiança em Contrato de Locação
O fiador, de acordo com o Código Civil Brasileiro, é aquele que, por meio de um contrato de fiança, garante o cumprimento de uma obrigação principal assumida pelo locatário. No âmbito das locações urbanas, essa relação é regulada também pela Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), que prevê, no artigo 37, a possibilidade de inserção de garantias contratuais, como a fiança, com a finalidade de assegurar o pagamento de aluguéis e encargos locatícios.
Ao aceitar o papel de fiador, a pessoa ou entidade assume a responsabilidade solidária pelas obrigações assumidas pelo locatário, o que significa que, caso o locatário não cumpra com suas obrigações, o locador pode acionar diretamente o fiador para o pagamento do débito.
Extensão da Responsabilidade do Fiador
A responsabilidade do fiador é ampla e abrange não apenas o valor dos aluguéis devidos, mas também encargos acessórios, como taxas condominiais, multas contratuais e custos judiciais, desde que isso esteja expresso no contrato de locação. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem firmado entendimento de que o fiador pode ser responsabilizado por todas as obrigações derivadas do contrato de locação, desde que previsto de forma expressa no contrato.
Entretanto, a responsabilidade do fiador deve respeitar os limites pactuados. Isso significa que ele só responderá por aquilo que estiver especificamente disposto no contrato de fiança. Caso o contrato não preveja de forma clara a extensão de sua responsabilidade, os tribunais têm interpretado de maneira mais restritiva, limitando a sua obrigação às prestações principais.
Renúncia ao Benefício de Ordem
O fiador, como regra geral, pode invocar o benefício de ordem, conforme previsto no artigo 827 do Código Civil, para exigir que o locador primeiramente execute o patrimônio do locatário antes de acioná-lo. No entanto, essa prerrogativa pode ser renunciada expressamente no contrato de fiança. Nos casos em que há essa renúncia, o fiador pode ser diretamente acionado pelo locador, sem necessidade de que sejam esgotadas as tentativas de cobrança sobre o locatário.
Prorrogação da Fiança e a Lei do Inquilinato
A Lei do Inquilinato, em seu artigo 39, traz um ponto relevante: a prorrogação automática da fiança em caso de prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado. Se o fiador não manifestar a intenção de exonerar-se de suas obrigações, sua responsabilidade permanece vigente, mesmo após o término do prazo original do contrato. Isso tem gerado um amplo debate jurídico, uma vez que muitos fiadores acabam sendo surpreendidos pela continuidade de suas obrigações em contratos prorrogados por tempo indeterminado.
A Exoneração do Fiador
Existem algumas situações que permitem a exoneração do fiador, encerrando sua responsabilidade. Uma das principais formas de exoneração é o término do contrato de locação, o que encerra automaticamente as obrigações do fiador. Outro modo ocorre quando o fiador manifesta sua intenção de não continuar garantindo um contrato que foi prorrogado por prazo indeterminado, conforme o artigo 40 da Lei do Inquilinato. Nesse caso, o fiador ainda responde por um período adicional de 120 dias a partir da notificação ao locador.
Além disso, alterações substanciais no contrato de locação sem a anuência do fiador também podem resultar em sua exoneração, conforme estabelece a jurisprudência do STJ. Isso inclui, por exemplo, mudanças significativas no valor do aluguel ou na duração do contrato.
A Responsabilidade do Fiador na Morte e Divórcio
Em caso de falecimento do fiador, seus herdeiros podem ser chamados a responder pelas obrigações até o limite do patrimônio herdado, conforme os princípios gerais do Direito Civil. Já em situações de divórcio, se a fiança foi prestada por um dos cônjuges, a responsabilidade pode continuar a recair sobre o fiador, exceto se houver cláusula específica em contrário no contrato de fiança.
Conclusão
A responsabilidade do fiador no contrato de locação é um tema complexo e amplamente regulado pela legislação e pela jurisprudência brasileira. Embora o fiador tenha um papel crucial na segurança das relações locatícias, ele também assume uma série de riscos significativos ao aceitar essa responsabilidade. É fundamental que os contratos de fiança sejam redigidos com clareza, delimitando as obrigações do fiador, e que este esteja plenamente ciente das implicações legais de seu compromisso.