Matrícula limpa, risco oculto: a compra de imóvel diante de dívida ativa e fraude à execução fiscal

A compra de um imóvel costuma ser associada à análise da matrícula. De fato, a matrícula imobiliária é o principal documento para identificação da propriedade, dos proprietários, das averbações, ônus, penhoras, hipotecas, alienações fiduciárias, usufrutos, indisponibilidades e demais restrições formalmente registradas.

Contudo, há situações em que a matrícula aparentemente limpa não elimina todos os riscos da aquisição.

Um dos pontos mais sensíveis, especialmente em operações envolvendo vendedores empresários, empresas familiares, empresários individuais, sociedades em dificuldade financeira ou pessoas com histórico de atividade econômica relevante, é a existência de débitos fiscais inscritos em dívida ativa.

O tema ganhou especial relevância com recentes decisões do Superior Tribunal de Justiça, que reafirmam a força do artigo 185 do Código Tributário Nacional no contexto da fraude à execução fiscal.

O problema: a matrícula pode não mostrar todo o risco

Em muitas negociações imobiliárias, o comprador limita sua cautela à emissão da matrícula atualizada do imóvel e, quando muito, à conferência de algumas certidões básicas do vendedor.

Esse procedimento, embora importante, pode ser insuficiente.

A matrícula pode não apresentar penhora, indisponibilidade, averbação premonitória ou qualquer anotação que indique a existência de execução fiscal. Ainda assim, se o vendedor já possuía débito tributário regularmente inscrito em dívida ativa antes da venda, a operação pode ser questionada posteriormente pela Fazenda Pública.

Em outras palavras: o imóvel pode parecer livre no registro imobiliário, mas estar juridicamente exposto em razão da situação fiscal do alienante.

Esse é o chamado risco fiscal oculto.

A fraude à execução fiscal tem regime próprio

No processo civil comum, a fraude à execução normalmente exige maior demonstração de ciência do terceiro adquirente ou existência de registro de constrição sobre o bem. Por isso, em muitas situações, a boa-fé do comprador possui papel relevante.

No campo tributário, entretanto, a lógica é mais rigorosa.

O artigo 185 do Código Tributário Nacional presume fraudulenta a alienação ou oneração de bens realizada por sujeito passivo em débito com a Fazenda Pública por crédito tributário regularmente inscrito em dívida ativa, salvo se tiverem sido reservados bens ou rendas suficientes ao pagamento da dívida.

A partir da alteração promovida pela Lei Complementar nº 118/2005, consolidou-se o entendimento de que, nas alienações realizadas depois de 09 de junho de 2005, basta a inscrição do crédito em dívida ativa antes da venda para que se configure a presunção de fraude à execução fiscal.

Isso significa que a discussão não se limita à existência de penhora na matrícula. O foco passa a ser a situação fiscal do vendedor no momento da alienação.

Boa-fé do comprador: importante, mas nem sempre suficiente

Um dos pontos que mais causa insegurança nesse tipo de operação é a seguinte pergunta: se o comprador agiu de boa-fé, pagou o preço, lavrou escritura e registrou o imóvel, ainda assim pode ser prejudicado?

Em determinadas hipóteses, sim.

O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento no sentido de que, nas execuções fiscais, a alienação de bens após a inscrição do crédito tributário em dívida ativa configura fraude à execução por presunção absoluta, independentemente da prova de má-fé do terceiro adquirente.

Nesses casos, a Súmula 375 do STJ, segundo a qual o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora ou da prova de má-fé do terceiro adquirente, não se aplica da mesma forma às execuções fiscais.

A razão é que o crédito tributário possui regime jurídico específico, com regra própria no Código Tributário Nacional.

Por isso, a boa-fé subjetiva do comprador, embora relevante do ponto de vista negocial e probatório, pode não ser suficiente para afastar o reconhecimento da fraude à execução fiscal quando a alienação ocorreu depois da inscrição em dívida ativa e não houve reserva de patrimônio suficiente pelo devedor.

O risco aumenta nas operações com empresários individuais

O problema se torna ainda mais delicado quando o vendedor é ou foi empresário individual.

No caso do empresário individual, não há separação patrimonial plena entre a pessoa física e a atividade empresarial. O CNPJ funciona como identificação fiscal da atividade, mas o patrimônio do titular pode responder por obrigações relacionadas ao exercício empresarial.

Assim, mesmo que a dívida esteja vinculada ao CNPJ do empresário individual, pode haver discussão sobre a responsabilidade patrimonial da pessoa física e sobre a validade da alienação de imóvel de sua propriedade.

Esse ponto é especialmente relevante em operações nas quais o vendedor aparece na matrícula como pessoa física, mas possui ou possuía empresa individual com débitos fiscais relevantes.

Para o comprador, o risco é evidente: a análise apenas do CPF do alienante pode não revelar todo o passivo fiscal ligado à sua atividade empresarial.

A concentração da matrícula não elimina a due diligence fiscal

A legislação brasileira reforçou, nos últimos anos, a importância do princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel. Em termos gerais, esse princípio busca dar maior segurança às transações imobiliárias, permitindo que terceiros confiem nas informações constantes do registro.

Contudo, essa proteção não deve ser compreendida de forma absoluta.

Em matéria fiscal, a jurisprudência tem reconhecido que a ausência de averbação na matrícula não impede, por si só, o reconhecimento da fraude à execução quando presentes os requisitos do artigo 185 do Código Tributário Nacional.

Daí a importância de compreender que matrícula limpa não é sinônimo de operação segura.

A matrícula é o ponto de partida, não o ponto final da análise.

O que deve ser observado antes da compra

A aquisição de imóvel exige análise documental proporcional ao valor, à natureza da operação e ao perfil das partes envolvidas.

Em operações de maior relevância, especialmente quando o vendedor é empresário, sócio de empresa, administrador, produtor rural, incorporador, construtor, empresário individual ou pessoa com histórico de atividade comercial intensa, a cautela deve ser ampliada.

Não basta verificar se há penhora registrada no imóvel. É necessário avaliar a situação fiscal do vendedor, sua relação com empresas, eventuais débitos inscritos em dívida ativa, execuções fiscais em andamento, protestos, distribuição de ações, certidões estaduais, municipais e federais, além de outros sinais de insolvência ou risco patrimonial.

Também é importante verificar se, mesmo existindo débitos, o alienante conserva patrimônio suficiente para satisfazer suas obrigações fiscais. Essa informação pode ser determinante para a análise do risco.

Cada caso exige uma leitura própria. Uma compra simples entre particulares não se confunde com aquisição de imóvel pertencente a empresário individual, sociedade em crise, grupo familiar empresarial ou pessoa envolvida em execuções fiscais.

O preço baixo pode ser um sinal de alerta

Outro elemento que merece atenção é o preço da operação.

Descontos muito expressivos, urgência incomum para assinatura, resistência à apresentação de certidões, histórico de dívidas, sucessivas transferências do imóvel ou venda realizada logo após dificuldades fiscais podem indicar risco de questionamento futuro.

O comprador não deve analisar apenas o imóvel. Deve analisar também o vendedor.

No direito imobiliário contemporâneo, o risco nem sempre está na matrícula. Muitas vezes, está na pessoa que vende.

A segurança da compra depende da estratégia preventiva

A compra de imóvel é uma das operações patrimoniais mais relevantes para pessoas físicas e empresas. Por isso, a prevenção jurídica deve anteceder o pagamento do preço, a assinatura da escritura e o registro.

Depois que a operação é questionada judicialmente, o problema deixa de ser preventivo e passa a ser contencioso. O comprador pode ter que defender sua aquisição em embargos de terceiro, discutir fraude à execução, demonstrar cautelas adotadas, enfrentar bloqueios, penhoras ou até risco de perda da eficácia da compra em relação ao Fisco.

A due diligence imobiliária não deve ser vista como formalidade burocrática. Ela é instrumento de proteção patrimonial.

Conclusão

A matrícula limpa continua sendo essencial, mas não basta.

Em operações imobiliárias, especialmente quando há vendedores empresários, empresários individuais, sócios, administradores ou pessoas com possível exposição fiscal, é indispensável investigar também o risco tributário e patrimonial do alienante.

A existência de dívida ativa anterior à venda pode transformar uma aquisição aparentemente segura em um litígio complexo, ainda que o comprador tenha agido sem intenção de fraude.

O ponto central é simples: no mercado imobiliário, quem compra apenas olhando o imóvel pode não enxergar

o verdadeiro risco da operação.

A segurança jurídica está na análise completa, preventiva e estratégica do negócio.