Conflitos Frequentes em Processos de REURB

A Regularização Fundiária Urbana (REURB) é um procedimento complexo que envolve aspectos jurídicos, urbanísticos, sociais, ambientais e registrais.

Por natureza, é um processo coletivo: atinge dezenas ou centenas de proprietários, envolve a Prefeitura, órgãos ambientais, cartórios e, em alguns casos, o Ministério Público.

Essa multiplicidade de atores torna a REURB um terreno fértil para conflitos e impasses, que muitas vezes atrasam ou inviabilizam a regularização.

Este artigo aborda os principais litígios e desafios práticos que surgem nesses procedimentos e como o advogado pode preveni-los ou solucioná-los.

1. Resistência de Moradores em Arcar com Custos

Embora a REURB-S (interesse social) seja custeada pelo Poder Público, a REURB-E (interesse específico) exige que os beneficiários paguem taxas, custas e honorários técnicos.

É comum que parte dos condôminos ou loteadores:

·         se recuse a pagar sua cota;

·         alegue que não pode arcar com custos;

·         questione a forma de rateio.

Risco: o inadimplemento de alguns compromete o avanço do processo.

Solução: cláusulas de responsabilidade solidária, assembleias claras e, em último caso, cobrança judicial.

2. Conflitos com Loteadores Originais

Em muitos casos, o loteamento irregular ainda está em nome do loteador (ou seus herdeiros).

Quando a REURB é proposta pelos moradores, surgem conflitos:

·         Loteadores exigem compensações financeiras;

·         Contestam a perda de domínio;

·         Apresentam oposição administrativa ou judicial.

Solução: a lei prevê a titulação direta aos ocupantes, desde que comprovada a consolidação da ocupação antes de 22/12/2016, mas muitas vezes o embate é inevitável.

3. Exigências Excessivas do Poder Público

Prefeituras, muitas vezes, condicionam a REURB a obras de infraestrutura caras, inviáveis para moradores de classe média.

Exemplo: exigir pavimentação completa, redes subterrâneas ou áreas verdes além do previsto em lei.

Solução: atuação judicial, demonstrando que a lei não exige a mesma infraestrutura de novos loteamentos (Lei 6.766/79), mas apenas a compatibilização possível em núcleos consolidados.

4. Ações Possessórias e Disputas de Vizinhança

Durante a REURB, podem surgir ações possessórias:

·         vizinhos alegando invasão de área;

·         disputas sobre limites de glebas;

·         sobreposição de matrículas ou registros antigos.

Solução: cooperação entre advogados, engenheiros e cartórios, com levantamentos topográficos e perícias.

5. Judicialização em Massa

Quando não há consenso interno, moradores ou grupos podem:

·         ajuizar ações individuais contra o condomínio/associação;

·         contestar cobranças de honorários ou custos;

·         impugnar a CRF no Judiciário.

Solução: assembleias bem conduzidas, registros formais de decisões e transparência na gestão.

6. Conflitos Ambientais

O Ministério Público ou órgãos ambientais podem intervir para impedir a regularização em áreas sensíveis, alegando risco ambiental.

Solução: apresentar estudos técnicos, medidas compensatórias e demonstrar que a permanência da população é compatível com o meio ambiente.

Conclusão

Os conflitos na REURB são previsíveis: resistência ao pagamento, embates com loteadores, exigências abusivas da Prefeitura, disputas possessórias, judicialização e questionamentos ambientais.

O advogado deve atuar de forma preventiva e estratégica, conciliando interesses, conduzindo assembleias e, quando necessário, levando a questão ao Judiciário.

A REURB não é apenas uma questão de títulos de propriedade, mas também de gestão de conflitos coletivos, exigindo do profissional postura técnica, firme e mediadora.