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Rescisão Contratual no Direito Imobiliário: Efeitos e Mudanças Legislativas após a Lei do Distrato de 2018



Este artigo examina a rescisão contratual no direito imobiliário brasileiro, abordando as mudanças introduzidas pela Lei nº 13.786/2018, conhecida como "Lei do Distrato". Analisa os efeitos da rescisão antes e depois de 2018, incluindo a devolução parcelada de valores, retenção de montantes, compensação de taxa de ocupação e indenização de benfeitorias.


Além disso, discute-se a alteração de dispositivos das Leis nº 4.591/1964 (Lei das Incorporações Imobiliárias) e nº 6.766/1979 (Lei dos Loteamentos), bem como a alienação fiduciária. Fundamenta-se na legislação vigente, jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e contratos firmados entre as partes, abrangendo particulares, imobiliárias e loteadoras.


A rescisão contratual é uma questão central no direito imobiliário, afetando tanto compradores quanto vendedores. Este artigo explora os efeitos da rescisão contratual antes e depois da introdução da Lei nº 13.786/2018, conhecida como "Lei do Distrato". A análise inclui as principais mudanças legislativas e suas implicações para as partes envolvidas, abrangendo empreendimentos imobiliários, loteamentos, incorporações e alienação fiduciária.


Constituição Federal de 1988


A Constituição Federal assegura o direito à propriedade e a liberdade de contratar, conforme os princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva.


Código Civil Brasileiro


O Código Civil (Lei nº 10.406/2002) regula a rescisão contratual em seus artigos 421 a 426, estabelecendo os princípios gerais aplicáveis às relações contratuais.


Lei nº 13.786/2018


A Lei nº 13.786/2018, também conhecida como "Lei do Distrato", introduziu regras específicas para a rescisão de contratos de compra e venda de imóveis, com foco em empreendimentos imobiliários, loteamentos e incorporações. A lei alterou dispositivos das Leis nº 4.591/1964 (Lei das Incorporações Imobiliárias) e nº 6.766/1979 (Lei dos Loteamentos).


Lei das Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/1964)


A Lei das Incorporações Imobiliárias regulamenta a incorporação de imóveis e define as responsabilidades dos incorporadores. A Lei do Distrato alterou alguns dispositivos para incluir regras mais específicas sobre a rescisão contratual.


Lei dos Loteamentos (Lei nº 6.766/1979)


A Lei dos Loteamentos regula a divisão do solo urbano e rural em lotes, estabelecendo normas para sua comercialização. A Lei do Distrato introduziu disposições que facilitam a rescisão de contratos nesses contextos.


Alienação Fiduciária (Lei nº 9.514/1997)


A Lei de Alienação Fiduciária estabelece regras para a concessão de crédito imobiliário e a transferência de propriedade como garantia. Embora a Lei do Distrato não tenha alterado diretamente a Lei de Alienação Fiduciária, suas disposições impactam os contratos de alienação fiduciária, especialmente no que tange à rescisão contratual.


Efeitos da Rescisão Contratual


Antes de 2018


Antes da Lei nº 13.786/2018, a rescisão contratual no setor imobiliário era regulada principalmente pelo Código Civil e pelas disposições contratuais específicas. As principais consequências incluíam:


  • Devolução de Valores: Em caso de rescisão, o comprador tinha direito à devolução dos valores pagos, geralmente de forma integral ou com uma retenção moderada, dependendo das cláusulas contratuais.

  • Retenção: A retenção era aplicada para cobrir despesas administrativas e outros custos. A jurisprudência do STJ variava, mas geralmente permitia retenções de 10% a 25% dos valores pagos.

  • Benfeitorias: Indenização por benfeitorias realizadas pelo comprador no imóvel, dependendo das especificações contratuais e da boa-fé das partes.

  • Compensação e Taxa de Ocupação: A compensação de valores e a taxa de ocupação eram menos regulamentadas, ficando a critério das partes e das decisões judiciais.


Após 2018


Com a introdução da Lei nº 13.786/2018, houve uma regulamentação mais detalhada sobre a rescisão contratual:


  • Devolução Parcelada: A lei permite a devolução parcelada dos valores pagos pelo comprador, até o limite de 12 parcelas mensais.

  • Retenção: A retenção foi explicitamente regulada, permitindo ao vendedor reter até 50% dos valores pagos pelo comprador, dependendo do caso.

  • Compensação e Taxa de Ocupação: A compensação e a taxa de ocupação passaram a ser mais claramente definidas, permitindo ao vendedor cobrar até 0,5% do valor do contrato por mês de ocupação do imóvel pelo comprador.

  • Indenização das Benfeitorias: A indenização das benfeitorias realizadas no imóvel deve ser expressamente prevista no contrato, e sua ausência pode levar à perda do direito de compensação pelo comprador.


Jurisprudência e Posição do STJ


Decisões Relevantes


O STJ tem se posicionado em consonância com a legislação vigente, aplicando as disposições da Lei nº 13.786/2018 de forma a equilibrar os interesses das partes. Destacam-se:


  • REsp 1.729.593/SP: O STJ reafirmou a validade das cláusulas de retenção, desde que não sejam abusivas, e reconheceu a possibilidade de devolução parcelada conforme a nova lei.

  • REsp 1.599.511/SP: Decisão que consolidou a jurisprudência sobre a aplicação de taxa de ocupação e compensação de valores em contratos de compra e venda de imóveis.


Direitos e Deveres das Partes


Direitos do Comprador


  • Devolução de Valores: Direito à devolução dos valores pagos, com retenção conforme previsto em lei e no contrato.

  • Indenização de Benfeitorias: Direito à indenização pelas benfeitorias realizadas, se previstas no contrato.

  • Parcela Única ou Parcelada: Direito a optar pela devolução em parcela única ou de forma parcelada, dependendo do contrato e da legislação.


Direitos do Vendedor


  • Retenção de Valores: Direito de reter uma porcentagem dos valores pagos, conforme estipulado na Lei nº 13.786/2018.

  • Compensação e Taxa de Ocupação: Direito de cobrar taxa de ocupação e compensação de valores pela utilização do imóvel pelo comprador.

  • Cláusulas Contratuais: Direito de incluir cláusulas específicas no contrato, desde que não sejam abusivas e respeitem a legislação vigente.


Efeitos da Rescisão Contratual


Ajuste das Obrigações


A rescisão contratual resulta em ajustes financeiros significativos, exigindo a devolução dos valores pagos pelo comprador e a aplicação de retenções e taxas de ocupação pelo vendedor.


Impacto Financeiro


A rescisão contratual pode ter impacto financeiro significativo para ambas as partes, exigindo novo planejamento financeiro e adaptação às novas condições impostas pela rescisão.


Precedentes Judiciais


As decisões judiciais que aplicam a Lei nº 13.786/2018 servem de precedente para casos futuros, influenciando a interpretação e aplicação das cláusulas contratuais e das disposições legais.


Conclusão


A rescisão contratual no direito imobiliário brasileiro foi significativamente regulamentada pela Lei nº 13.786/2018, que trouxe maior clareza e segurança jurídica para as partes envolvidas. A atuação do STJ em consonância com a nova legislação tem garantido o equilíbrio nas relações contratuais, protegendo os direitos de compradores e vendedores. A correta aplicação das disposições legais e contratuais é essencial para evitar abusos e garantir a justiça nas transações imobiliárias.

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