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Mudanças na Lei de Locação (Lei 12.112/2009): Reflexos, Divergências e Convergências do STJ

Atualizado: 20 de jun.



Este artigo tem como objetivo analisar de forma mais detalhada as mudanças introduzidas pela Lei 12.112/2009 na legislação de locação e como essas alterações têm sido interpretadas pelos tribunais, com um enfoque principal no posicionamento divergente e convergente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre os pontos destacados, destacando suas consequências e eventuais soluções encontradas.

A Lei 12.112/2009 trouxe significativas alterações na legislação de locação, com o intuito de modernizar as regras e equilibrar a relação entre locadores e locatários. Neste artigo, faremos uma análise mais aprofundada sobre como essas mudanças têm sido aplicadas na prática, considerando os posicionamentos divergentes e convergentes dos tribunais, especialmente do STJ, abordando suas consequências e possíveis soluções.



2. Ampliação do Prazo Mínimo de Locação Residencial


Uma das mudanças mais polêmicas introduzidas pela Lei 12.112/2009 foi a ampliação do prazo mínimo de locação residencial, que passou de 30 para 36 meses. Essa medida tem gerado discussões acerca de sua constitucionalidade, pois restringe a liberdade contratual das partes. Algumas decisões de tribunais inferiores entendem que tal restrição é ilegal, enquanto outras defendem a validade da alteração. Em relação ao STJ, há o entendimento consolidado de que a alteração é válida e busca conferir maior segurança tanto para o locador como para o locatário.


Possibilidade de Garantia com Seguro-Fiança

Outra mudança significativa trazida pela lei é a possibilidade de utilizar o seguro-fiança como garantia locatícia. Essa alteração tem sido bem recebida pela jurisprudência, pois oferece praticidade e segurança jurídica às partes envolvidas. No entanto, em alguns casos, surgem divergências entre os tribunais quanto à possibilidade de o locador exigir outras formas de garantia, além do seguro-fiança. O entendimento pacificado pelo STJ é de que o seguro-fiança é válido como forma de garantia, mas não impede que outras modalidades sejam pactuadas entre as partes.



Alterações nas Regras de Despejo

A Lei 12.112/2009 também trouxe mudanças nas regras de despejo, buscando agilizar o procedimento para a desocupação do imóvel em casos de inadimplência ou descumprimento das obrigações contratuais. Contudo, a aplicação dessas novas regras têm gerado divergências nos tribunais quanto à interpretação e alcance das alterações. Dentre essas divergências, destacam-se discussões sobre prazos e requisitos necessários


para a concessão do despejo. O STJ tem buscado solucionar essas divergências, consolidando entendimentos que garantam a eficiência e celeridade processual, sem prejudicar os direitos das partes envolvidas.



Reflexos na Prática e Posicionamento do STJ


As mudanças na Lei de Locação têm gerado diversos reflexos na prática, ocasionando divergências e convergências entre os tribunais. No contexto do STJ, o posicionamento da corte tem sido fundamental para estabelecer diretrizes e uniformizar entendimentos nesses pontos controversos, tais como a ampliação do prazo mínimo de locação residencial, a utilização do seguro-fiança como garantia e as alterações nas regras de despejo.



Conclusão:

A Lei 12.112/2009 promoveu mudanças importantes na legislação de locação, mas também gerou divergências e convergências entre os tribunais. Neste artigo, procuramos esclarecer como essas alterações têm sido interpretadas na prática, enfatizando as divergências e convergências jurisprudenciais, especialmente quanto aos posicionamentos do STJ. É fundamental que os envolvidos nas relações de locação estejam cientes dessas mudanças e das soluções encontradas pelos tribunais, a fim de garantir uma aplicação correta e justa da lei.

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