Los contratos de arrendamiento se utilizan ampliamente en Brasil para regular las relaciones entre arrendadores e inquilinos, especialmente en el sector inmobiliario. Uno de los elementos centrales que puede surgir en este contrato es la figura del fiador, quien asume la responsabilidad de garantizar el cumplimiento de las obligaciones del inquilino.
Este artículo tiene como objetivo analizar la responsabilidad del fiador en el contexto del arrendamiento, destacando los fundamentos legales, los límites de su responsabilidad y las situaciones que pueden llevar a su exoneración, con base en la legislación actual y la jurisprudencia aplicable.
Fundamentos Legales de la Fianza en los Contratos de Arrendamiento
Según el Código Civil Brasileño, el fiador es la persona que, a través de un contrato de fianza, garantiza el cumplimiento de una obligación principal asumida por el inquilino. En el ámbito de los arrendamientos urbanos, esta relación también está regulada por la Ley Nº 8.245/1991 (Ley de Arrendamientos Urbanos), que en su artículo 37 prevé la inclusión de garantías contractuales, como la fianza, para asegurar el pago del alquiler y los gastos relacionados con el arrendamiento.
Al aceptar el rol de fiador, la persona o entidad asume la responsabilidad solidaria de las obligaciones del inquilino, lo que significa que, si el inquilino no cumple con sus obligaciones, el arrendador puede exigir directamente al fiador el pago de la deuda.
Alcance de la Responsabilidad del Fiador
La responsabilidad del fiador es amplia e incluye no solo el pago de alquileres pendientes, sino también otros cargos adicionales, como las cuotas de condominio, multas contractuales y costos judiciales, siempre que estén expresamente indicados en el contrato de arrendamiento. El Superior Tribunal de Justicia (STJ) ha establecido que el fiador puede ser responsable de todas las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, siempre que se estipulen expresamente.
Sin embargo, la responsabilidad del fiador debe respetar los límites acordados. Esto significa que solo será responsable de lo que esté específicamente establecido en el contrato de fianza. Si el contrato no define claramente el alcance de su responsabilidad, los tribunales tienden a interpretarlo de manera restrictiva, limitando su obligación a las prestaciones principales.
Renuncia al Beneficio de Excusión
En general, el fiador puede invocar el beneficio de excusión, según lo previsto en el artículo 827 del Código Civil, para exigir que el arrendador ejecute primero los bienes del inquilino antes de reclamarle. Sin embargo, esta prerrogativa puede ser renunciada expresamente en el contrato de fianza. En los casos en que se haya hecho esta renuncia, el fiador puede ser demandado directamente por el arrendador, sin necesidad de que se agoten los intentos de cobro al inquilino.
Extensión de la Fianza y la Ley de Arrendamientos Urbanos
El artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Urbanos introduce un punto importante: la extensión automática de la fianza si el contrato de arrendamiento se prorroga por un período indefinido. Si el fiador no manifiesta su intención de ser liberado, su responsabilidad sigue vigente, incluso después de que el término original del contrato haya finalizado. Esto ha generado un extenso debate jurídico, ya que muchos fiadores terminan siendo sorprendidos por la continuación de sus obligaciones en contratos prorrogados indefinidamente.
Exoneración del Fiador
Existen algunas situaciones que permiten la exoneración del fiador, terminando así su responsabilidad. Una de las principales formas de exoneración es la finalización del contrato de arrendamiento, lo que concluye automáticamente las obligaciones del fiador.
Otra forma ocurre cuando el fiador manifiesta su intención de no continuar garantizando un contrato prorrogado por un período indefinido, de acuerdo con el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En este caso, el fiador aún es responsable por un período adicional de 120 días a partir de la notificación al arrendador.
Además, los cambios sustanciales en el contrato de arrendamiento sin el consentimiento del fiador también pueden dar lugar a su exoneración, según lo establece la jurisprudencia del STJ. Esto incluye, por ejemplo, cambios significativos en el valor del alquiler o en la duración del contrato.
Responsabilidad del Fiador en Casos de Muerte y Divorcio
En caso de fallecimiento del fiador, sus herederos pueden ser llamados a cumplir con las obligaciones hasta el límite del patrimonio heredado, de acuerdo con los principios generales del Derecho Civil. En situaciones de divorcio, si la fianza fue prestada por uno de los cónyuges, la responsabilidad puede continuar recayendo sobre el fiador, excepto si existe una cláusula específica en contrario en el contrato de fianza.
Conclusión
La responsabilidad del fiador en los contratos de arrendamiento es un tema complejo y ampliamente regulado por la legislación y la jurisprudencia brasileñas. Aunque el fiador desempeña un papel crucial en la seguridad de las relaciones arrendaticias, también asume una serie de riesgos significativos al aceptar esta responsabilidad. Es fundamental que los contratos de fianza estén redactados con claridad, delimitando las obligaciones del fiador, y que este esté plenamente consciente de las implicaciones legales de su compromiso.