Este artículo científico analiza los efectos de la extinción del contrato en los términos del segundo párrafo del artículo 34 y las mejoras, en los términos del mismo párrafo, de la ley 6766/79. Además, explora la situación en la que el vendedor realiza el pago en 12 cuotas, según lo previsto en el artículo 32-A. Sin embargo, existe una divergencia legal en relación con el Precedente 1 de la Corte de São Paulo, que prevé la devolución total en un solo pago. Adicionalmente, se analiza la jurisprudencia y la posición del Superior Tribunal de Justicia (STJ) sobre el tema.
La resolución contractual de las transacciones inmobiliarias implica cuestiones jurídicas complejas, especialmente cuando se trata de la devolución de las cantidades pagadas por el comprador en caso de rescisión. En ese sentido, el segundo párrafo del artículo 34 y el criterio de las mejoras, tal como lo establece la ley 6766/79, son fundamentales para que comprendamos los efectos de esta resolución, cuando el vendedor opta por el pago en 12 cuotas, conforme a lo previsto en el art. artículo 32-A. Sin embargo, es importante señalar que existe divergencia jurisprudencial, especialmente en relación con el Precedente 1 de la Corte de São Paulo, que determina la devolución íntegra en un solo pago. Además, se analizará la posición del Superior Tribunal de Justicia (STJ) al respecto.
El segundo párrafo del artículo 34 de la Ley 6766/79 prevé la posibilidad de restitución de las mejoras realizadas en los inmuebles cuando se extinga el contrato. En este contexto, el vendedor podrá optar por realizar la devolución en cuotas mensuales, según lo establecido en el artículo 32-A. Esta forma de pago a plazos aporta más flexibilidad y viabilidad financiera al vendedor y, eventualmente, al comprador.
Sin embargo, existe una divergencia relevante en los tribunales con respecto a la devolución en cuotas, especialmente en relación con el Precedente 1 de la Corte de São Paulo, que determina la devolución total en un solo pago. Este resumen es contrario a la previsión de pago a plazos establecida por la ley. En este sentido, existe una disonancia entre la interpretación jurisprudencial y la legislación vigente.
Sin embargo, es importante señalar que la jurisprudencia ha evolucionado sobre este tema. El Tribunal Superior de Justicia ha sido llamado a emitir un dictamen sobre el tema y ha adoptado posiciones que consideran la factibilidad del pago fraccionado, en consonancia con lo dispuesto en el artículo 32-A de la ley 6766/79. Esta posición se ha adoptado en base a los principios de razonabilidad y proporcionalidad, que tienen en cuenta la capacidad financiera del vendedor y la necesidad de garantizar el reembolso al comprador en plazos razonables.
Conclusión:
La resolución contractual en el ámbito inmobiliario, cuando existe la opción de devolución a plazos por parte del vendedor, en los términos de la ley 6766/79, genera debates sobre los efectos y obligaciones relacionados con la restitución de las mejoras realizadas. En este contexto, la divergencia jurisprudencial presentada por el sumario 1 de la Corte de São Paulo, que determina la devolución íntegra en un solo pago, contrasta con la previsión legal del pago fraccionado.
Sin embargo, es importante resaltar que la jurisprudencia ha evolucionado sobre este tema y el STJ se ha posicionado a favor de la posibilidad de pago a plazos, teniendo en cuenta la razonabilidad y proporcionalidad de la situación. De esta forma, es fundamental que las partes involucradas en el proceso de resolución contractual busquen soluciones que estén en conformidad con la legislación y las decisiones jurisprudenciales más recientes, garantizando una resolución justa y equilibrada para todas las partes involucradas.
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