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La Promesa de Compra y Venta de Terrenos sin Aprobación de Organismos Públicos: Aspectos Legales

Actualizado: 8 ago 2023


La promesa de comprar y vender terrenos sin la aprobación de los organismos públicos es un tema complejo en el campo del derecho inmobiliario, que plantea dudas sobre su validez y consecuencias jurídicas. En este artículo, abordaremos de forma concatenada y jurídica los principales puntos relacionados con este tema, presentando argumentos y análisis basados en entendimientos jurisprudenciales.


1. Base legal:

Para comprender la promesa de compra y venta de terrenos sin aprobación, es necesario remitirse al Código Civil brasileño, más específicamente al artículo 1.417. Este dispositivo legal establece que la promesa de compraventa es un contrato preliminar que crea obligaciones para ambas partes, con miras a un futuro contrato de compraventa. No obstante, la vigencia de este contrato está sujeta a la aprobación del terreno por los órganos competentes.


2. Posesión precaria:

En el contexto de prometer comprar y vender tierras sin aprobación, tanto el comprador como el vendedor se enfrentan a una tenencia deficiente. Esto significa que están en posesión de la tierra pero no tienen la documentación legal que acredite su propiedad. Por tanto, ambos se encuentran en una situación de incertidumbre respecto a la seguridad jurídica del inmueble.


3. Caducidad Temporal y Usucapión:

En los casos de promesa de compra y venta de terrenos sin aprobación, el comprador podrá solicitar la adquisición del terreno a través del instituto de usufructo. Es un medio de adquirir la propiedad mediante la posesión prolongada del bien, siempre que se cumplan los requisitos legales.


Sin embargo, es esencial tener en cuenta que el período de tiempo requerido para la posesión adversa varía según el tipo de posesión adversa aplicable al caso. En el caso de terrenos sin aprobación, la usufructo extraordinario puede ser una opción viable, exigiendo la posesión tranquila y pacífica del terreno por al menos 15 años.


4. Regularización y REURB:

A su vez, el vendedor de suelo sin autorización tiene la posibilidad de solicitar la regularización ante los organismos competentes. Una alternativa es la Regularización de Tierras Urbanas (REURB), prevista en la Ley N° 13.465/2017.


La REURB tiene como objetivo promover la regularización legal de los centros urbanos informales, brindando seguridad jurídica a los ocupantes de estos terrenos. A través de este trámite, el vendedor puede obtener las aprobaciones y documentación necesarias para regularizar el terreno y, en consecuencia, hacer válida la promesa de compraventa.


5. Posición del STJ:

Con respecto a la prescripción y caducidad de la promesa de compra y venta de terrenos sin aprobación, no existe una posición específica adoptada por el Superior Tribunal de Justicia (STJ). Corresponde a los tribunales inferiores analizar sentencias anteriores del STJ y aplicar estos precedentes en casos similares.


Es importante recalcar que cada caso debe ser tratado individualmente, considerando sus particularidades y los argumentos presentados por las partes involucradas.


Conclusión:


La promesa de comprar y vender terrenos sin la aprobación de organismos públicos trae desafíos legales e incertidumbres en cuanto a su validez. Tanto el comprador como el vendedor se encuentran en una posesión precaria, sin plena seguridad jurídica sobre la propiedad del terreno.


El comprador podrá procurar la adquisición por prescripción adquisitiva, siempre que se cumplan los requisitos legales, como el período mínimo de posesión pacífica y pacífica. Por otro lado, el vendedor puede buscar regularizar la tierra a través de la REURB, obteniendo las aprobaciones y documentos necesarios.


Cabe señalar que no se define la posición del STJ en relación a la prescripción y caducidad de la promesa de compraventa de terrenos sin aprobación, exigiendo el análisis de casos anteriores por los tribunales inferiores.


En definitiva, la promesa de compraventa de terrenos sin autorización requiere un análisis cuidadoso, considerando la base legal, la jurisprudencia, el lapso de tiempo necesario para la adquisición por usufructo, la posibilidad de regularización por parte del REURB y la falta de una posición definitiva del STJ.

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