Este artículo analiza la Ley Nº 13.786/2018, conocida como "Ley de Desistimiento", y sus impactos en las rescisiones contractuales de compra y venta de inmuebles en Brasil. Se enfoca en los cambios significativos introducidos por la ley, sus efectos sobre las partes involucradas y la jurisprudencia del Superior Tribunal de Justicia (STJ). El artículo busca proporcionar una visión comprensiva de las implicaciones jurídicas y prácticas de las nuevas disposiciones legales para el sector inmobiliario, destacando los derechos y deberes de compradores y vendedores y cómo la nueva legislación ha traído mayor seguridad jurídica a las transacciones inmobiliarias.
La seguridad jurídica es un principio fundamental en el derecho inmobiliario, asegurando previsibilidad y estabilidad en las transacciones. La introducción de la Ley Nº 13.786/2018, la "Ley de Desistimiento", trajo una nueva dinámica a las relaciones contractuales en el mercado inmobiliario brasileño. Este artículo explora las implicaciones de esta ley, destacando sus disposiciones legales, los efectos sobre las partes involucradas y la interpretación del STJ.
Constitución Federal de 1988
La Constitución Federal de 1988 garantiza el derecho a la propiedad y la libertad de contratar, conforme a los principios de la función social del contrato y de la buena fe objetiva.
Código Civil Brasileño
El Código Civil (Ley Nº 10.406/2002) regula la rescisión contractual en sus artículos 421 a 426, estableciendo los principios generales aplicables a las relaciones contractuales.
Ley Nº 13.786/2018
La Ley Nº 13.786/2018, "Ley de Desistimiento", trajo reglas específicas para la rescisión de contratos de compra y venta de inmuebles, especialmente en desarrollos inmobiliarios, subdivisiones e incorporaciones. Esta ley modificó disposiciones de las Leyes Nº 4.591/1964 (Ley de Incorporaciones Inmobiliarias) y Nº 6.766/1979 (Ley de Subdivisiones).
Efectos de la Rescisión Contractual
Antes de 2018
Antes de la Ley Nº 13.786/2018, la rescisión contractual en el sector inmobiliario estaba regulada principalmente por el Código Civil y por disposiciones contractuales específicas. Las principales consecuencias incluían:
Devolución de Valores: El comprador tenía derecho a la devolución de los valores pagados, generalmente de forma integral o con retención moderada, dependiendo de las cláusulas contractuales.
Retención: La retención se aplicaba para cubrir gastos administrativos y otros costos. La jurisprudencia del STJ variaba, pero generalmente permitía retenciones del 10% al 25% de los valores pagados.
Mejoras: Compensación por las mejoras realizadas por el comprador en el inmueble, dependiendo de las especificaciones contractuales y de la buena fe de las partes.
Compensación y Tasa de Ocupación: La compensación de valores y la tasa de ocupación estaban menos reguladas, quedando a criterio de las partes y de las decisiones judiciales.
Después de 2018
Con la introducción de la Ley Nº 13.786/2018, hubo una regulación más detallada sobre la rescisión contractual:
Devolución en Cuotas: La ley permite la devolución en cuotas de los valores pagados por el comprador, hasta el límite de 12 cuotas mensuales.
Retención: La retención fue explícitamente regulada, permitiendo al vendedor retener hasta el 50% de los valores pagados por el comprador, dependiendo del caso.
Compensación y Tasa de Ocupación: La compensación y la tasa de ocupación pasaron a estar más claramente definidas, permitiendo al vendedor cobrar hasta el 0.5% del valor del contrato por mes de ocupación del inmueble por parte del comprador.
Indemnización de las Mejoras: La indemnización de las mejoras realizadas en el inmueble debe estar expresamente prevista en el contrato, y su ausencia puede llevar a la pérdida del derecho a compensación por parte del comprador.
Jurisprudencia y Posición del STJ
Decisiones Relevantes
El STJ se ha posicionado de forma consistente con la nueva legislación, aplicando las disposiciones de la Ley Nº 13.786/2018 para equilibrar los intereses de las partes. Destacan:
REsp 1.729.593/SP: El STJ reafirmó la validez de las cláusulas de retención, siempre que no sean abusivas, y reconoció la posibilidad de devolución en cuotas según la nueva ley.
REsp 1.599.511/SP: Decisión que consolidó la jurisprudencia sobre la aplicación de la tasa de ocupación y la compensación de valores en contratos de compra y venta de inmuebles.
Derechos y Deberes de las Partes
Derechos del Comprador
Devolución de Valores: Derecho a la devolución de los valores pagados, con retención según lo previsto por la ley y el contrato.
Indemnización de Mejoras: Derecho a la indemnización por las mejoras realizadas, si está previsto en el contrato.
Devolución Única o en Cuotas: Derecho a optar por la devolución en una sola cuota o de forma parcelada, dependiendo del contrato y de la legislación.
Derechos del Vendedor
Retención de Valores: Derecho a retener un porcentaje de los valores pagados, según lo estipulado en la Ley Nº 13.786/2018.
Compensación y Tasa de Ocupación: Derecho a cobrar tasa de ocupación y compensación de valores por la utilización del inmueble por parte del comprador.
Cláusulas Contractuales: Derecho a incluir cláusulas específicas en el contrato, siempre que no sean abusivas y respeten la legislación vigente.
Efectos de la Rescisión Contractual
Ajuste de Obligaciones
La rescisión contractual resulta en ajustes financieros significativos, exigiendo la devolución de los valores pagados por el comprador y la aplicación de retenciones y tasas de ocupación por parte del vendedor.
Impacto Financiero
La rescisión contractual puede tener un impacto financiero significativo para ambas partes, exigiendo una nueva planificación financiera y adaptación a las nuevas condiciones impuestas por la rescisión.
Precedentes Judiciales
Las decisiones judiciales que aplican la Ley Nº 13.786/2018 sirven de precedente para casos futuros, influyendo en la interpretación y aplicación de las cláusulas contractuales y de las disposiciones legales.
Conclusión
La Ley Nº 13.786/2018 trajo mayor claridad y seguridad jurídica para las rescisiones contractuales en el derecho inmobiliario brasileño. La actuación del STJ en consonancia con la nueva legislación ha garantizado el equilibrio en las relaciones contractuales, protegiendo los derechos de compradores y vendedores. La correcta aplicación de las disposiciones legales y contractuales es esencial para evitar abusos y garantizar la justicia en las transacciones inmobiliarias.
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