Este artigo analisa a Lei nº 13.786/2018, conhecida como "Lei do Distrato", e seus impactos nas rescisões contratuais de compra e venda de imóveis no Brasil. Focaliza as mudanças significativas introduzidas pela lei, seus efeitos sobre as partes envolvidas, e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ). O artigo busca fornecer uma visão abrangente das implicações jurídicas e práticas das novas disposições legais para o setor imobiliário, destacando os direitos e deveres dos compradores e vendedores e como a nova legislação trouxe maior segurança jurídica para as transações imobiliárias.
A segurança jurídica é um princípio fundamental no direito imobiliário, assegurando previsibilidade e estabilidade nas transações. A introdução da Lei nº 13.786/2018, a "Lei do Distrato", trouxe uma nova dinâmica para as relações contratuais no mercado imobiliário brasileiro. Este artigo explora as implicações desta lei, destacando suas disposições legais, os efeitos sobre as partes envolvidas e a interpretação do STJ.
Fundamentos Jurídicos
Constituição Federal de 1988
A Constituição Federal de 1988 garante o direito à propriedade e a liberdade de contratar, conforme os princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva.
Código Civil Brasileiro
O Código Civil (Lei nº 10.406/2002) regula a rescisão contratual em seus artigos 421 a 426, estabelecendo os princípios gerais aplicáveis às relações contratuais.
Lei nº 13.786/2018
A Lei nº 13.786/2018, "Lei do Distrato", trouxe regras específicas para a rescisão de contratos de compra e venda de imóveis, especialmente em empreendimentos imobiliários, loteamentos e incorporações. Esta lei alterou dispositivos das Leis nº 4.591/1964 (Lei das Incorporações Imobiliárias) e nº 6.766/1979 (Lei dos Loteamentos).
Efeitos da Rescisão Contratual
Antes de 2018
Antes da Lei nº 13.786/2018, a rescisão contratual no setor imobiliário era regulada principalmente pelo Código Civil e por disposições contratuais específicas. As principais consequências incluíam:
Devolução de Valores: O comprador tinha direito à devolução dos valores pagos, geralmente de forma integral ou com retenção moderada, dependendo das cláusulas contratuais. Retenção: A retenção era aplicada para cobrir despesas administrativas e outros custos. A jurisprudência do STJ variava, mas geralmente permitia retenções de 10% a 25% dos valores pagos. Benfeitorias: Indenização por benfeitorias realizadas pelo comprador no imóvel, dependendo das especificações contratuais e da boa-fé das partes.
Compensação e Taxa de Ocupação: A compensação de valores e a taxa de ocupação eram menos regulamentadas, ficando a critério das partes e das decisões judiciais.
Após 2018
Com a introdução da Lei nº 13.786/2018, houve uma regulamentação mais detalhada sobre a rescisão contratual:
Devolução Parcelada: A lei permite a devolução parcelada dos valores pagos pelo comprador, até o limite de 12 parcelas mensais.
Retenção: A retenção foi explicitamente regulada, permitindo ao vendedor reter até 50% dos valores pagos pelo comprador, dependendo do caso.
Compensação e Taxa de Ocupação: A compensação e a taxa de ocupação passaram a ser mais claramente definidas, permitindo ao vendedor cobrar até 0,5% do valor do contrato por mês de ocupação do imóvel pelo comprador.
Indenização das Benfeitorias: A indenização das benfeitorias realizadas no imóvel deve ser expressamente prevista no contrato, e sua ausência pode levar à perda do direito de compensação pelo comprador.
Jurisprudência e Posição do STJ
Decisões Relevantes
O STJ tem se posicionado de forma consistente com a nova legislação, aplicando as disposições da Lei nº 13.786/2018 para equilibrar os interesses das partes. Destacam-se:
REsp 1.729.593/SP: O STJ reafirmou a validade das cláusulas de retenção, desde que não sejam abusivas, e reconheceu a possibilidade de devolução parcelada conforme a nova lei.
REsp 1.599.511/SP: Decisão que consolidou a jurisprudência sobre a aplicação de taxa de ocupação e compensação de valores em contratos de compra e venda de imóveis.
Direitos e Deveres das Partes
Direitos do Comprador
Devolução de Valores: Direito à devolução dos valores pagos, com retenção conforme previsto em lei e no contrato.
Indenização de Benfeitorias: Direito à indenização pelas benfeitorias realizadas, se previstas no contrato.
Parcela Única ou Parcelada: Direito a optar pela devolução em parcela única ou de forma parcelada, dependendo do contrato e da legislação.
Direitos do Vendedor
Retenção de Valores: Direito de reter uma porcentagem dos valores pagos, conforme estipulado na Lei nº 13.786/2018.
Compensação e Taxa de Ocupação: Direito de cobrar taxa de ocupação e compensação de valores pela utilização do imóvel pelo comprador.
Cláusulas Contratuais: Direito de incluir cláusulas específicas no contrato, desde que não sejam abusivas e respeitem a legislação vigente.
Efeitos da Rescisão Contratual
Ajuste das Obrigações
A rescisão contratual resulta em ajustes financeiros significativos, exigindo a devolução dos valores pagos pelo comprador e a aplicação de retenções e taxas de ocupação pelo vendedor.
Impacto Financeiro
A rescisão contratual pode ter impacto financeiro significativo para ambas as partes, exigindo novo planejamento financeiro e adaptação às novas condições impostas pela rescisão.
Precedentes Judiciais
As decisões judiciais que aplicam a Lei nº 13.786/2018 servem de precedente para casos futuros, influenciando a interpretação e aplicação das cláusulas contratuais e das disposições legais.
Conclusão
A Lei nº 13.786/2018 trouxe maior clareza e segurança jurídica para as rescisões contratuais no direito imobiliário brasileiro. A atuação do STJ em consonância com a nova legislação tem garantido o equilíbrio nas relações contratuais, protegendo os direitos de compradores e vendedores. A correta aplicação das disposições legais e contratuais é essencial para evitar abusos e garantir a justiça nas transações imobiliárias.
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