A alienação fiduciária é uma modalidade de garantia bastante comum no mercado imobiliário, tanto para imóveis comerciais quanto residenciais. Essa forma de garantia confere ao credor a propriedade do imóvel até que a dívida seja quitada, sendo uma forma eficiente de assegurar o cumprimento do contrato. No entanto, existem casos em que a construtora, responsável pela venda do imóvel, toma recursos em bancos para financiar a obra e, caso não cumpra com suas obrigações, o imóvel pode ser revendido ao comprador e levado a leilão conforme a flexibilidade estabelecida pela súmula 308 do STJ. Neste texto, abordaremos os principais aspectos da alienação fiduciária comercial e residencial, explicando a súmula 308 do STJ e como a inadimplência da construtora pode impactar a venda e levantamento ao leilão do imóvel.
1. Definição de alienação fiduciária:
A alienação fiduciária é um mecanismo em que o devedor (comprador do imóvel) transfere a propriedade do bem para o credor (instituição financeira) como garantia do pagamento da dívida. Essa transferência ocorre por meio de um contrato e um registro no cartório de imóveis, que estabelece que o comprador será considerado proprietário do imóvel apenas após a quitação total da dívida. Dessa forma, em caso de inadimplência, o credor tem o direito de retomar o imóvel.
2. Súmula 308 do STJ e sua flexibilidade:
A súmula 308 do STJ diz que "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Isso significa que, na prática, o comprador do imóvel não é responsável pelas dívidas entre a construtora e o banco, desde que essa promessa de compra e venda seja registrada antes da hipoteca.
3. Inadimplência da construtora e possível levantamento ao leilão:
Caso a construtora tome recursos em bancos para financiar a obra do imóvel e não cumpra com suas obrigações, é possível que o imóvel seja revendido ao comprador e levado a leilão. Isso ocorre porque, mesmo diante da inadimplência da construtora, o comprador pode exercer seu direito de adquirir o imóvel, conforme estabelece a súmula 308 do STJ. Nesse caso, o comprador tem a oportunidade de assumir as obrigações financeiras da construtora junto ao banco para evitar que o imóvel seja levado a leilão.
Conclusão:
A alienação fiduciária é uma forma de garantia utilizada no mercado imobiliário para assegurar o cumprimento do contrato de compra e venda. A súmula 308 do STJ traz flexibilidade ao estabelecer que a hipoteca entre a construtora e o agente financeiro não afeta a transferência do imóvel ao comprador. No caso de inadimplência da construtora com o banco, o comprador tem a oportunidade de adquirir o imóvel diretamente do banco, evitando que seja levado a leilão. Contudo, é sempre importante que todas as partes envolvidas estejam atentas às cláusulas contratuais para evitar problemas futuros e garantir a segurança jurídica do negócio.
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