El concepto de posesión se aborda ampliamente en el derecho civil brasileño, abarcando diversos aspectos relacionados con la propiedad, las relaciones contractuales y los derechos posesorios. En el contexto de las transacciones inmobiliarias, surge el tema de la compensación por posesión cuando el comprador no puede ejercer los derechos de uso, goce y aprovechamiento de la propiedad adquirida.
Este artículo tiene como objetivo discutir la naturaleza jurídica de la compensación por posesión dentro del ámbito de los contratos de compraventa, explorando los derechos de uso, goce y aprovechamiento y las circunstancias en las que el poseedor o comprador puede reclamar una compensación cuando no puede ejercer plenamente estos derechos.
Posesión y Propiedad: Distinciones Clave
La posesión, según lo definido por el Artículo 1.196 del Código Civil, es el ejercicio, total o parcial, de algunos de los poderes inherentes a la propiedad. A diferencia de la propiedad, que otorga al propietario plenos derechos sobre el bien (usar, gozar, disponer y recuperar), la posesión es una situación de hecho que puede recibir protección legal, especialmente cuando se establece la posesión de buena fe.
En las transacciones inmobiliarias, el comprador, al tomar posesión de la propiedad, debería tener garantizado el derecho a utilizarla, gozar de sus frutos y beneficiarse de las ventajas económicas y sociales que la posesión de dicha propiedad puede proporcionar. Sin embargo, existen situaciones en las que, debido a problemas fácticos o jurídicos, el comprador o poseedor no puede ejercer plenamente estos derechos, lo que puede dar lugar al derecho a una compensación.
Uso, Goce y Aprovechamiento: Los Derechos del Comprador
Un contrato de compraventa está regulado por los Artículos 481 y siguientes del Código Civil. Cuando un comprador adquiere un inmueble, espera tomar posesión de la propiedad y ejercer los derechos inherentes a esa condición, los cuales incluyen:
Uso: El derecho a utilizar la propiedad para sus necesidades o conforme a su propósito (por ejemplo, para vivir en la propiedad o utilizarla con fines comerciales).
Goce: El derecho a recibir frutos directos o indirectos de la propiedad, como ingresos por alquiler o productos naturales (en el caso de propiedades rurales).
Aprovechamiento: El derecho a explotar económicamente la propiedad y obtener ingresos de ella.
Cuando el comprador no puede ejercer alguno de estos derechos debido a algún impedimento, surge la cuestión de la responsabilidad por daños y la compensación correspondiente.
Casos de Compensación por Pérdida o Restricción de Posesión
La compensación relacionada con la posesión puede surgir en diversas situaciones, tales como:
Evicción: La evicción ocurre cuando el comprador pierde la propiedad debido a una decisión judicial que reconoce la existencia de un derecho previo de un tercero sobre la propiedad. En este caso, el comprador tiene derecho a ser compensado por el vendedor, según lo dispuesto en los Artículos 447 a 457 del Código Civil. El vendedor es responsable de garantizar el pleno ejercicio de la posesión del comprador, y la evicción genera el derecho al reembolso del precio de compra, así como a posibles pérdidas y daños.
Impedimento de Uso y Goce: Si el comprador toma posesión de la propiedad pero, debido a problemas fácticos, no puede usarla conforme a su propósito (por ejemplo, debido a la presencia de ocupantes ilegales o terceros que impiden su uso), puede reclamar una compensación por la imposibilidad de usar y gozar de la propiedad. En estos casos, la compensación tiene como objetivo compensar al poseedor por el período en que fue privado de los beneficios de la posesión, como la imposibilidad de vivir en la propiedad o alquilarla.
Retraso en la Entrega de la Propiedad: En transacciones inmobiliarias sobre plano o en construcción, los retrasos en la entrega de la propiedad son comunes. Estos retrasos, además de causar daños materiales (como gastos de alquiler y mantenimiento de otra propiedad), también privan al comprador de sus derechos a la posesión, uso, goce y aprovechamiento, lo que puede dar derecho a una compensación por los daños sufridos.
Posesión de Mala Fe: Si un poseedor adquiere la posesión de mala fe, es decir, sabiendo que la propiedad no le pertenece legítimamente, no tiene derecho a una compensación por las mejoras o adiciones realizadas en la propiedad. Sin embargo, el propietario legítimo puede reclamar una compensación por la ocupación no autorizada de la propiedad y los daños resultantes de su uso no autorizado.
Derecho a la Compensación: Naturaleza y Criterios
Al discutir la compensación por la pérdida o restricción de la posesión, se consideran algunos aspectos clave:
Buena Fe del Poseedor: Un poseedor de buena fe que sea privado de los derechos de uso, goce y aprovechamiento tiene derecho a una compensación, ya sea por evicción o por la imposibilidad de ejercer plenamente su posesión. La buena fe supone que el poseedor desconocía cualquier defecto o problema que pudiera comprometer su posesión.
Pérdidas y Daños: La compensación debe cubrir las pérdidas materiales sufridas por el poseedor, incluyendo la cantidad que no pudo obtener debido a la privación de uso y goce de la propiedad, así como cualquier gasto incurrido en el alquiler de otra propiedad durante el período de restricción.
Valor de los Frutos: Si el poseedor fue impedido de disfrutar de los frutos de la propiedad, como los ingresos por alquiler o las ganancias derivadas del uso de la propiedad, puede reclamar la devolución de estos montos, independientemente de su buena fe.
Conclusión
La compensación por posesión en el contexto de las transacciones inmobiliarias está directamente relacionada con el derecho del comprador a ejercer plenamente los poderes inherentes a la propiedad, como el uso, el goce y el aprovechamiento de la propiedad. Cuando estos derechos son restringidos debido a problemas fácticos o jurídicos, el comprador puede buscar una compensación por los daños, ya sea a través de la evicción o de impedimentos prácticos que afecten su posesión.
La buena fe del poseedor es un criterio central para otorgar la compensación, y el cálculo de los daños debe considerar tanto las pérdidas directas como los beneficios que el poseedor no pudo obtener durante el período en que fue privado de los derechos posesorios.