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A Promessa de Compra e Venda de Terrenos sem Aprovação junto aos Órgãos Públicos: Aspectos Jurídicos

Atualizado: há 2 dias


A promessa de compra e venda de terrenos sem aprovação junto aos órgãos públicos é um tema complexo no âmbito do direito imobiliário, levantando questões sobre sua validade e consequências jurídicas. Neste artigo, iremos abordar de forma concatenada e jurídica os principais pontos relacionados a esse tema, apresentando argumentos e análises embasados em entendimentos jurisprudenciais.


1. Fundamentação Jurídica:

Para compreender a promessa de compra e venda de terrenos sem aprovação, é necessário recorrer ao Código Civil brasileiro, mais especificamente ao artigo 1.417. Este dispositivo legal estabelece que a promessa de compra e venda é um contrato preliminar que cria obrigações para ambas as partes, com vistas a um futuro contrato de compra e venda. No entanto, a validade desse contrato está condicionada à aprovação do terreno pelos órgãos competentes.


2. Posse Precária:

No contexto da promessa de compra e venda de terrenos sem aprovação, tanto o comprador quanto o vendedor enfrentam uma posse precária. Isso significa que eles estão na posse do terreno, mas não possuem a documentação legal que comprova sua propriedade. Portanto, ambos se encontram em uma situação de incerteza quanto à segurança jurídica da propriedade.


3. Lapso Temporal e Usucapião:

Em casos de promessa de compra e venda de terrenos sem aprovação, o comprador pode buscar a aquisição do terreno através do instituto da usucapião. Trata-se de um meio de aquisição de propriedade por meio da posse prolongada do bem, desde que preenchidos os requisitos legais.


No entanto, é fundamental observar que o lapso temporal necessário para a usucapião varia de acordo com o tipo de usucapião aplicável ao caso. No caso de terrenos sem aprovação, a usucapião extraordinária pode ser uma opção viável, demandando a posse mansa e pacífica do terreno por, pelo menos, 15 anos.


4. Regularização e REURB:

Por sua vez, o vendedor do terreno sem aprovação tem a possibilidade de buscar a regularização junto aos órgãos competentes. Uma alternativa é a Regularização Fundiária Urbana (REURB), prevista na Lei nº 13.465/2017.


A REURB tem como objetivo promover a regularização jurídica de núcleos urbanos informais, conferindo segurança jurídica aos ocupantes desses terrenos. Através desse procedimento, o vendedor pode obter as aprovações e documentações necessárias para regularizar o terreno e, consequentemente, tornar válida a promessa de compra e venda.


5. Posição do STJ:

No que diz respeito à prescrição e decadência na promessa de compra e venda de terrenos sem aprovação, não há uma posição específica adotada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ). Cabe aos tribunais inferiores analisar julgados anteriores do STJ e aplicar esses precedentes em casos semelhantes.


É importante ressaltar que cada caso deve ser tratado individualmente, considerando suas particularidades e os argumentos apresentados pelas partes envolvidas.


Conclusão:


A promessa de compra e venda de terrenos sem aprovação junto aos órgãos públicos traz desafios jurídicos e incertezas quanto à sua validade. Tanto o comprador quanto o vendedor se encontram em uma posse precária, sem uma segurança jurídica plena sobre a propriedade do terreno.


O comprador pode buscar a aquisição por meio da usucapião, desde que preenchidos os requisitos legais, como o lapso temporal mínimo de posse mansa e pacífica. Por outro lado, o vendedor pode buscar regularizar o terreno por meio da REURB, obtendo as aprovações e documentos necessários.


Ressalta-se que a posição do STJ em relação à prescrição e decadência na promessa de compra e venda de terrenos sem aprovação não está definida, demandando a análise de casos anteriores pelos tribunais inferiores.


Em suma, a promessa de compra e venda de terrenos sem aprovação requer uma análise cuidadosa, considerando a fundamentação jurídica, a jurisprudência, o lapso temporal necessário para a aquisição por usucapião, a possibilidade de regularização pela REURB e a inexistência de uma posição definitiva do STJ.

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